【不動産売却後の確定申告 完全ガイド】税金はいくら？必要書類・特例・節税対策まで徹底解説！
監修者
山内康司
TikTokにて、不動産売却・購入について配信中。
不動歴10年以上。元警察官。
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【不動産売却後の確定申告 完全ガイド】税金はいくら？必要書類・特例・節税対策まで徹底解説！
「家を売却したんだけど、確定申告って絶対に必要なの？」「税金、いくら払うことになるんだろう…」「なんかお得になる特例があるって聞いたけど、よくわからない…」
家を売却した後、多くの方が直面するのが「確定申告」という、ちょっと（かなり？）面倒な手続き。特に税金の話は専門用語も多くて、不安になりますよね。
でも、ご安心ください！ この記事では、不動産売却後の確定申告について、「そもそも申告は必要なのか？」という基本から、税金の具体的な計算方法、そして知らなきゃ損する節税のための「特例」、さらには申告の手順や必要書類まで、あなたが疑問に思うであろうポイントを、初心者の方にも分かりやすく徹底解説します。正しい知識を身につけて、損なく、スムーズに手続きを終えましょう！
そもそも、家を売ったら確定申告は必須なの？
「家を売ったら、全員が確定申告しないといけないの？」 答えは「NO」ですが、ほとんどの場合、「した方が良い」あるいは「しないと損をする」と言えます。具体的に見ていきましょう。
| 売却の結果 | 確定申告は？ | 主な理由・目的 |
|---|---|---|
| 利益（譲渡所得）が出た | 原則、必須！ | 利益に対する所得税・住民税を納めるため。（国民の義務） |
| 損失（譲渡損失）が出た | 強く推奨！ （しないと損する可能性大） |
「損益通算・繰越控除」の特例を使うため。 （他の所得の税金が戻ってくる/将来安くなる） |
| （特例を使わないなら） 不要な場合もある |
税金を納める必要がないため。（ただし申告しておく方が無難という考え方も） | |
| 利益は出たが、特例（控除）を使えば税金がゼロになる | 必須！ | 「3,000万円特別控除」などの特例は、申告しないと適用されないため。（申告しないと、後で多額の税金がかかる可能性！） |
つまり、利益が出た場合はもちろん、損失が出た場合や、特例を使って税金がゼロになる場合でも、基本的には確定申告は「するもの」と考えておくのが安全策であり、かつ得策でもある、ということです。
確定申告は、税金を納める義務だけでなく、払いすぎた税金を取り戻したり、使える特例を申請したりするための「権利」でもあるのです。
税金の計算はどうやるの？「譲渡所得」の計算方法
確定申告をする上で、まず自分で計算しなければならないのが「譲渡所得（＝売却による利益）」です。この金額によって、納める税金の額や、使える特例が変わってきます。
基本の計算式：売った値段から「かかった費用」を引く！
計算式自体はシンプルです。
問題は、「取得費」と「譲渡費用」をいかに正確に計算できるか、です。ここを間違えると、税額が大きく変わってしまいます。
| 項目 | 内容・含まれるもの（主な例） | 証明書類・注意点 |
|---|---|---|
| 売却価格 | 実際に家（土地・建物）が売れた金額。 | 売買契約書で確認。 |
| 取得費 | その家を買った（建てた）時にかかった費用のこと。 ・購入代金（土地・建物） ・購入時の仲介手数料、登記費用、不動産取得税、印紙税 ・（借入した場合）ローン利子の一部（建物取得に関わる部分） ・造成費用、測量費用（購入時に要した場合） ・増改築や一定のリフォーム費用（資産価値を高める改良費） ▼建物の減価償却▼ 建物の購入代金は、買った時から売る時までの価値の減少分（減価償却費）を差し引く必要があります。この計算は建物の構造や経過年数で変わり、非常に複雑です。税理士への相談を強く推奨します。 |
購入時の売買契約書が最重要！ 諸費用の領収書、ローン返済予定表、リフォーム契約書など。 ▼取得費不明の場合▼ |
| 譲渡費用 | その家を売るために「直接」かかった費用のこと。 ・仲介手数料 ・印紙税（売買契約書に貼ったもの） ・登記費用（抵当権抹消など売却に直接必要なもの） ・測量費（売却のために測量した場合） ・建物解体費・除去費（更地渡しの場合など） ・立退料（賃借人に支払った場合） ・売却のための広告費用（不動産会社を通さない場合） ※引越し費用、ハウスクリーニング代、通常の修繕費、固定資産税精算金などは譲渡費用になりません。 |
仲介手数料の領収書、登記費用の領収書、測量費の領収書、解体費用の領収書など。
領収書は確定申告まで必ず保管！ |
この計算で「譲渡所得」がプラスになれば、その金額に税率（後述）を掛けて税額が決まります。マイナス（譲渡損失）の場合は、原則、税金はかかりませんが、前述の通り「損益通算・繰越控除」の特例を使うために確定申告を検討しましょう。
超重要！「所有期間」で税率が倍近く変わる！？（再掲）
譲渡所得税の税率は、家を「どれくらいの期間、所有していたか」で大きく変わります。ここでもう一度、税率を確認しておきましょう。
| 所有期間の判定（※） | 区分 | 所得税 (復興特別所得税含む) |
住民税 | 合計税率 |
|---|---|---|---|---|
| 5年以下 | 短期譲渡所得 | 30.63% | 9% | 39.63% |
| 5年超 | 長期譲渡所得 | 15.315% | 5% | 20.315% |
※【超重要！】所有期間の判定基準日
所有期間は、実際に家を売却した日ではなく、売却した年の「1月1日」時点で判断します。この判定基準を間違えると税額が大きく変わるので、絶対に注意してください！
知らないと大損！確定申告で使える「税金の特例」をフル活用しよう！
譲渡所得税の計算方法がわかったところで、いよいよ本題の「節税対策」です！ 特にマイホーム（居住用財産）の売却には、税負担を劇的に軽くできる、知らなきゃ損する強力な「控除」や「特例」があります。これらは確定申告をしないと使えませんので、しっかり理解しておきましょう。
| 控除・特例の名前 | どんな制度？ | 使えるのはどんな時？（主な要件） | 併用・注意点 |
|---|---|---|---|
| 【最強！】 居住用財産の 3,000万円特別控除 |
譲渡所得（利益）から最大3,000万円を差し引ける！ （利益3,000万円以下なら税金ゼロ！） |
・自分が住んでいた家（または住まなくなって3年目の年末まで） ・親子・夫婦間など特別な関係への売却でない ・過去2年間にこの特例や買換え特例などを使っていない |
・軽減税率と併用可 ・買換え特例や住宅ローン控除（売却年とその前後2年）とは併用不可 |
| 【併用可！】 所有期間10年超 居住用財産の軽減税率 |
利益のうち6,000万円以下の部分の税率が約14%に軽減！ （長期税率約20%よりさらに低い） |
・所有期間が10年超の居住用財産（売却年の1月1日時点） ・3,000万円控除の要件も満たす必要あり |
・3,000万円控除と併用可 |
| 【損失が出ても！】 特定のマイホームの 譲渡損失の損益通算 及び繰越控除 |
売却損失を他の所得（給与など）と相殺（損益通算）したり、翌年以降3年間繰り越せる（繰越控除）。 | ・所有期間が5年超の居住用財産 ・（買換えの場合）新居のローンが10年以上など ・（買換えしない場合）売却契約年の年末にローン残高があることなど |
ー |
| 【住み替えに】 特定の居住用財産の 買換え・交換の特例 |
売却益への課税を将来に繰り延べ（次に売る時まで先送り）できる。 | ・所有期間10年超、居住期間10年以上 ・売却代金1億円以下 ・新居の面積・価格要件あり など（要件複雑） |
・3,000万円控除や軽減税率とは併用不可（選択適用） |
| 【相続した家に】 被相続人の居住用財産 （空き家）の特別控除 |
相続した空き家を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円控除。 | ・相続開始から3年目の年末までに売却 ・耐震リフォーム or 家解体 ・相続前に被相続人一人暮らし など（要件非常に細かい） |
ー |
【最重要注意点】どの特例を使うのが一番有利かは、あなたの状況によって全く異なります！ 特に「3,000万円控除」と「買換え特例」は併用できないため、どちらを選ぶかで納税額や将来の税負担が大きく変わる可能性があります。必ず税理士などの専門家に相談して、シミュレーションしてもらうことを強く推奨します。
確定申告の手順と必要書類：スムーズに終えるために
確定申告は面倒なイメージがありますが、事前に流れと必要書類を把握しておけば、スムーズに進めることができます。
ステップ1：必要書類を集める
確定申告で一番時間がかかるのが、この「書類集め」かもしれません。売却後も、関連書類はまとめて保管しておきましょう。
| カテゴリー | 主な書類 | 入手先・備考 |
|---|---|---|
| 売却関係 | 売買契約書のコピー | ご自身で保管 |
| 譲渡費用の領収書（仲介手数料、印紙代、登記費用など） | 不動産会社、司法書士などから受領、ご自身で保管 | |
| 固定資産税等精算書のコピー | 不動産会社から受領 | |
| 取得関係 | 購入時の売買契約書のコピー | ご自身で保管（★最重要書類） |
| 購入時の諸費用の領収書 | ご自身で保管（あればあるだけ有利） | |
| 登記関係 | （売却時）全部事項証明書（登記簿謄本） | 法務局、司法書士（不動産会社が用意してくれることも） |
| 本人確認など | ・マイナンバーカード（または通知カード＋身分証明書） ・銀行口座情報（還付の場合） ・印鑑 |
ご自身で用意 |
| （特例利用時） 追加書類 |
・（3000万円控除など）売却した家の戸籍の附票 or 住民票除票 ・（買換え特例）新居の売買契約書、登記事項証明書など ・（相続空き家特例）被相続人の住民票除票、耐震基準適合証明書 or 解体証明書など |
市区町村役場、不動産会社、建築士事務所など ※利用する特例によって必要書類が大きく異なります。税務署HPや税理士に要確認。 |
※書類集めは早めに始めましょう！ 特に取得費関係の書類が見つからないと大変です。
ステップ2：譲渡所得を計算し、申告書を作成する
集めた書類をもとに、前述の計算式で「譲渡所得」を計算します。減価償却費の計算などが難しい場合は、税理士に依頼するのが確実です。
計算ができたら、「確定申告書」と「譲渡所得の内訳書」を作成します。国税庁のウェブサイトにある「確定申告書等作成コーナー」を利用すれば、画面の案内に従って入力するだけで、税額計算から書類作成まで自動で行ってくれるので非常に便利です。確定申告ソフト（例：マネーフォワード クラウド確定申告など）を利用するのも良いでしょう。
ステップ3：税務署へ提出する（申告期間：翌年2/16〜3/15）
作成した申告書と添付書類を、売却した年の翌年2月16日から3月15日までの間に、所轄の税務署へ提出します。提出方法は以下の３つです。
- e-Tax（電子申告）：マイナンバーカードと対応スマホorカードリーダーがあれば、自宅からオンラインで完結。一番おすすめ。
- 郵送：税務署へ郵送。控えが必要な場合は、返信用封筒と切手を同封。
- 税務署へ持参：税務署の窓口へ直接提出。混雑することが多い。
期限を過ぎると延滞税などのペナルティがあるので、必ず期限内に提出しましょう！ 早めの準備が肝心です。
ステップ4：納税 または 還付
申告の結果、税金を納める必要がある場合は、原則として申告期限（3月15日）までに納付します（口座振替などの方法もあります）。
逆に、損失が出て損益通算などで税金が戻ってくる（還付される）場合は、申告から約1ヶ月〜1ヶ月半後に指定した口座に振り込まれます。
確定申告をスムーズに、そして損なく終えるためのポイント
最後に、確定申告を乗り切るためのコツをまとめます。
① 税金のことは「税理士」に相談が一番！
ここまで読んで、「やっぱり税金、複雑で難しい…」と感じた方も多いのではないでしょうか。特に譲渡所得の計算や特例の適用判断は、専門知識がないと間違えやすいポイントです。
少しでも不安があれば、迷わず「税理士」に相談しましょう。相談費用はかかりますが、
- 正確な税額計算と最適な節税方法を提案してくれる。
- 面倒な書類作成や提出を代行してくれる。
- 税務署からの問い合わせにも対応してくれる。
といったメリットは絶大です。特に不動産売却に詳しい税理士を選べば、安心して任せられます。
リブネクスト株式会社では、経験豊富な担当税理士とも連携しておりますので、税金に関するご相談もワンストップで対応可能です。お気軽にお問い合わせください。
② 書類は「とにかく早めに」準備する
確定申告で一番時間がかかるのが「書類集め」です。特に、何年も前の「購入時の契約書」などは、すぐに見つからないことも。売却が決まったら、あるいは売却活動と並行して、必要になりそうな書類は早めに探し始めましょう。
③ 便利なツール（確定申告ソフト、e-Tax）を活用する
自分で申告する場合でも、今は便利なツールがたくさんあります。国税庁の「確定申告書等作成コーナー」や市販の確定申告ソフトを使えば、計算ミスも減らせますし、e-Taxで提出すれば税務署に行く手間も省けます。
④ 期限は絶対！早めの行動を心がける
確定申告の期限（3月15日）は厳守です！ 期限間近は税務署も税理士も非常に混み合います。書類の不備が見つかっても修正する時間がなくなることも。年が明けたら、すぐに準備に取り掛かるくらいの気持ちでいるのがおすすめです。
まとめ：家の売却と所得税、しっかり理解して賢く手続きを！
家の売却後の所得税と確定申告について、ご理解いただけたでしょうか？
税金の話は複雑ですが、ポイントを押さえれば、過度に恐れる必要はありません。
- まずは「利益（譲渡所得）」が出るかどうかを計算してみる。
- 利益が出そうなら、使える「控除・特例」がないか徹底的に調べる（特にマイホームなら！）。
- 損失が出ても、「損益通算・繰越控除」が使えないか確認する。
- 特例を使う場合（損失の場合も含む）は、必ず翌年に「確定申告」をする。
- 書類集めは早めに！ 計算や手続きに不安があれば迷わず「税理士」に相談！
これらの知識を武器に、賢く税金対策を行い、大切な資産である家の売却を成功させてくださいね。
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