土地を持つデメリットとは？後悔しないための対策と活用法

土地を所有することは、資産形成の選択肢の一つですが、メリットだけでなくデメリットも存在します。この記事では、土地を持つことで生じる可能性のあるデメリットを詳しく解説し、後悔しないための対策や土地の有効活用法についてご紹介します。

 

 

土地を持つことのデメリット：知っておくべきリスク

固定資産税・都市計画税の負担

土地を持っていると「財産がある」と考えがちですが、同時に「持ち主としての責任」も出てきます。
その中で特に頭を悩ませるのが、「固定資産税」と「都市計画税」の支払いです。これらは土地を持っている限り、毎年必ず払わなければならない税金です。

たとえ活用していない土地、例えば空き地や一時的な駐車場のままでも、税金の請求はしっかりやって来ます。だからこそ、土地を持つ場合は「この税金を払い続けても大丈夫か」という、長い目で見た収支を考えておく必要があります。固定資産税は、その土地の評価額をもとに計算されます。一方、都市計画税は、あなたの土地が「都市計画区域」というエリア内にある場合にプラスでかかってくる税金です。

これらの金額は、場所（所在地）や広さ、使い方（用途）によって結構変わってきますし、場合によってはかなりの額になることも。そのため、土地を買おうか考えている段階で、事前に「税金はいくらぐらいになりそうか」を把握しておくのはとても大切です。

税金はずっと払い続けることになるので、もし負担が重いなら、その土地をうまく活用して税金の支払いをまかなう（あるいは軽くする）方法も考えていく必要があります。

 

流動性の低さ

土地は、株や債券といった金融商品と違って、持っている資産の中でも「一番現金化しにくい」ものだとよく言われます。
急にお金が必要になったり、他に良い投資話が舞い込んだりしても、「じゃあ、あの土地を売って資金を作ろう」とすぐにはいかないのです。

なぜなら、まず買い手を見つけるまでに時間がかかりますし、不動産業者とのやり取りや面倒な契約手続きなど、踏まなければならないステップが非常に多いからです。
おまけに、自分が「この値段で売りたい」と思っても、その通りになるとは限りません。土地の値段は、その時々の景気や土地の立地、形などによって大きく左右されてしまいます。特に不況のタイミングでは、価格が下がるだけでなく、買い手そのものがなかなか見つからない、というケースも珍しくありません。

ですから、土地を持つ以上は、「すぐにはお金に変えられない」という覚悟は持っておくべきです。
もし将来的に土地の活用を考える際も、「いざという時に、この土地は売れるだろうか？」という視点は常に持っておくのが賢明です。例えば、売る時のことまで考えて、あらかじめ土地の形を整えたり、アクセス道路を整備したりしておく、といった考え方もその一つです。

 

土地活用の選択肢と注意点

アパート・マンション経営のメリット・デメリット

土地活用と言えば、アパートやマンション経営を思い浮かべる人も多いでしょう。確かに、入居者さえ決まれば毎月決まった家賃収入が手に入るため、安定したキャッシュフローは大きな魅力です。土地を遊ばせておくより、固定資産税などの負担をまかなえる、という計算も成り立ちます。

ただ、その一方で、スタート時に建物の建設費や設計費、登記費用といった多額の初期投資が必要になるのも事実です。
そして、経営者として常に頭を悩ませるのが「空室リスク」。入居者がいなければ家賃は入らず、ローンの返済だけが重くのしかかる、という事態も覚悟しなくてはなりません。

おまけに、建てた後も日々の清掃、定期的な修繕、入居者の募集活動など、やるべきことは山積みです。これらを管理会社に任せるのが一般的ですが、その場合は当然、その分の管理費用（コスト）がかかってきます。
アパート・マンション経営を考えるなら、こうした良い面と大変な面（メリットとデメリット）の両方をしっかり天秤にかけ、自分に本当に向いているのかを見極める冷静さが必要です。

 

太陽光発電のメリット・デメリット

土地活用の方法として、太陽光発電を選ぶ人も増えています。環境に優しいエネルギーを生み出せるという社会的な意義もありますし、作った電気を自家消費したり、電力会社に売ったりできるのは大きな魅力です。売電による収入が、土地の持ち主にとって新しい収益の柱になる可能性も秘めています。

しかし、太陽光発電は「お天気次第」という、根本的な弱点を抱えています。当然ですが、太陽光が当たらなければ発電できず、雨や曇りの日が続けば発電量はガクッと落ち込みます。
また、スタート時にはそれなりの初期投資も覚悟しなくてはなりません。太陽光パネルの設置費用はもちろん、パワーコンディショナーなどの関連機器や工事費で、ある程度まとまった資金が出ていくことになります。

さらに、設置した後も、パネルの定期的な清掃や点検、故障時の修理といった維持費（ランニングコスト）もかかってきます。
太陽光発電を検討する際は、こうした環境への貢献や売電収入といった「期待できるリターン」と、「天候リスクやコスト」という現実的なデメリットの両方をしっかり天秤にかけ、長期的な視点で本当に採算が取れるのかを冷静に判断する必要があるでしょう。

 

土地を売却する際の注意点

売却時期の見極め

土地を売る上で、一番の悩みどころは「いつ売るか」というタイミングかもしれません。
不動産市場は常に動いており、景気が良い時には高く売れるチャンスが広がり、逆に不況時には買い手がつかず値下がりしがちです。

だからこそ、少しでも高く売りたいと願うなら、世の中の不動産市場の動向に常にアンテナを張っておき、「今が売り時か」を見極める目が求められます。
新聞やネットで情報を追うこともできますが、より突っ込んだ情報や専門的なアドバイスが欲しいなら、やはり不動産業者に相談するのが近道です。
彼らはその地域の相場や過去の取引事例をよく知っていますから、「今が売り時か、もう少し待つべきか」を一緒に考えてくれるはずです。

ただし、不動産会社にも得意な分野や抱えている顧客層が異なります。1社だけで決め打ちせず、複数の会社に声をかけてみて、一番信頼できそうなパートナーを見極めるのが賢明でしょう。
もちろん、もし現金化を急ぐ事情があるのなら、価格面では多少妥協してでも、早めに手放すというのも一つの現実的な「戦略」です。

 

税金対策

土地が売れてまとまったお金が入っても、残念ながらその全額が手元に残るわけではありません。売却によって出た「利益」に対しては、しっかり税金（所得税と住民税）がかかります。
この「利益」というのは、単純に「売れた価格」から「その土地を買った時の値段や諸経費（取得費）」と「売るためにかかった仲介手数料や測量費（譲渡費用）」を差し引いて残った金額のことです。

ここで一番の注意点は、その土地を「何年持っていたか」です。
所有期間が5年を超えていれば「長期譲渡所得」として税率は約20%で済みますが、もし5年以下で売ってしまうと「短期譲渡所得」となり、税率が一気に約40%（39.63%）近くまで跳ね上がります。

ですから、税負担を軽くしたいなら、少なくとも5年を過ぎるまで待ってから売るのが賢明な判断と言えます。
幸い、税金対策としていくつかの「特例」や「控除」も用意されています。例えば、住んでいた家（居住用財産）の土地なら「3,000万円の特別控除」が使えたり、買い替えの特例が適用できたりする場合があり、これらをうまく使えば税金を大きく減らせる可能性があります。

ただし、どの特例が使えるかは個々の事情によってかなり複雑です。計算を間違えると大変なので、ここは税金のプロである税理士に相談し、最適な節税方法をアドバイスしてもらうのが一番確実でしょう。
 

田舎の土地のデメリットと売却戦略

需要の低さと売却の難しさ

「田舎の土地は、なかなか買い手がつかない」とよく言われます。これは、やはり都市部と比べて「土地を使いたい」という人（需要）そのものが少ないからです。
人口が減っていたり、高齢化が進んでいたりする地域では、どうしても土地の利用ニーズは冷え込みがちです。交通の便や、日々の生活に必要な施設が周りに少ないことも、買い手が二の足を踏む原因になります。

さらに厄介なのが、地元の不動産屋さんですら、そうした土地の取引に慣れておらず、「どう売ればいいか」というノウハウを持っていないケースが少なくないこと。買い手側も情報がなかなか手に入らないため、そもそも検討の土台にすら乗らない、という状況も起こりがちです。

ですから、田舎の土地を売る決断をしたなら、「都市部のようにはいかないぞ」と心構えをしておくことが大切です。売れるまでに時間がかかること、そして希望する価格より低くなりがちなことは、ある程度受け入れざるを得ないかもしれません。

ただ、もちろん例外もあります。たとえば、美しい自然に囲まれたロケーションや、人気の温泉地に近いといった「強み」があれば、それを求めている人にピンポイントで響き、高値がつく可能性もゼロではありません。

 

不動産業者の選定

田舎の土地をうまく売却できるかどうかは、正直なところ「不動産業者選び」でほぼ決まってしまいます。
都会の不動産屋さんに（たとえ大手であっても）頼んでしまうと、そもそも田舎の土地勘や「どう売るか」というノウハウを持っていないことがほとんどです。

やはり頼りになるのは、その土地のことを知り尽くしている地元の不動産屋さん、あるいは田舎の物件を専門に扱っている業者でしょう。
彼らは、その地域の特性や、「どんな人が、何のためにこの土地を欲しがるか」という買い手のニーズを肌感覚で理解しています。だからこそ、買い手を見つけるための効果的な動き方ができますし、適正な価格で売れる可能性もぐっと高まるわけです。

業者さんを選ぶときは、面倒でも1社で即決せず、必ず複数の会社に話を聞いてみてください。
それぞれの実績や得意分野、手数料を比べるのはもちろんですが、最後は「担当者との相性」も非常に大切です。実際に話してみて、「この人なら信頼できる」「親身になって動いてくれそうだ」とご自身が感じられるかどうか。それを見極めることが、売却成功への一番の近道かもしれません。
 

売却以外の選択肢

田舎の土地は、需要が少なく、どうしても売りにくいケースが出てきます。売却活動を続けても買い手が一向に見つからない、あるいは、提示される価格が希望とは程遠い…という状況なら、「売る」以外の「手放し方」を考える必要が出てくるかもしれません。
例えば、「寄付」という道があります。公共団体やNPO法人などに土地を譲る方法で、社会貢献になるだけでなく、税制面で優遇されることもあります。

あるいは、親族や知人などに「贈与」する（あげる）方法です。贈与税がかかる可能性はありますが、将来の相続税対策として選ばれることもあります。
最後の手段として、「相続放棄」もあります。これは土地を相続する権利そのものを放棄する方法で、固定資産税の支払い義務や管理責任から一切解放されます。

ただし、ここが一番の注意点ですが、相続放棄は「いらない土地だけ」を放棄することはできません。預貯金や実家など、他のプラスの財産も含めて「すべて」の相続権を失うことになります。これは非常に重い決断ですので、慎重すぎるくらいに検討しなくてはなりません。

どの方法が自分にとってベストなのかは、本当に人それぞれです。後で悔やまないよう、弁護士や税理士といった専門家によく相談し、自分にとっての最適な「出口」を見つけるのが賢明でしょう。
 

土地・住居の売却のことなら「リブネクスト」へ

土地を所有することには、メリットも数多くありますが、税金や管理の手間、流動性の低さなど、様々なデメリットも存在します。
その様なご相談も「リブネクスト」にお気軽にご相談ください。

特に、活用されていない土地や、田舎の土地を所有している場合は、これらのデメリットが顕著になることがあります。土地の所有者は、これらのデメリットを十分に理解した上で、ご自身の状況に合わせた最適な土地活用法を選択することが重要です。

土地活用法には、アパート・マンション経営や、駐車場経営、太陽光発電など、様々な選択肢があります。それぞれの選択肢には、メリットとデメリットがあり、初期費用や、収益性、管理の手間などが異なります。土地の所有者は、これらの要素を総合的に考慮し、最適な選択肢を選ぶ必要があります。また、土地の売却も、土地活用法の一つです。

売却することで、税金や管理の手間から解放され、資金を得ることができます。売却を検討する際には、不動産市場の動向を把握し、適切な売却時期を見極めることが重要です。
兵庫県、大阪府での売却実績が豊富な「リブネクスト」へ、まずはご相談いたしませんか？疑問や空き家を持ち続ける悩みなどお聞かせください。