土地の坪単価を徹底解説！相場の調べ方から価格の注意点まで

土地を買ったり売ったりするとき、必ずと言っていいほど耳にするのが「坪単価」という言葉です。
「そもそも坪単価って何？」「どうやって調べるの？」 「何が理由で、その土地の坪単価は決まるんだろう？」 「取引の時に、何か気をつけることはある？」
この記事では、そうした坪単価にまつわる基本的な知識から、実際に取引する際に注意すべきポイントまで、順を追って見ていきたいと思います。不動産取引で後悔しないための、基本的な情報を一緒に確認していきましょう。

 

 

坪単価とは？基本と計算方法

坪単価の定義と重要性

土地の価格が高いのか安いのかを比べる時、とても便利な「物差し」になるのが坪単価です。
これは、土地の価格を「1坪（約3.3平方メートル）あたりいくらか」で示した数字のこと。この「物差し」があるおかげで、広さが違う土地同士でも、どっちが割高（あるいは割安）なのかを比べやすくなります。

例えば、似たような場所の物件や、過去に売れた事例の坪単価と比べることで、「今検討しているこの土地の価格は、果たして妥当なんだろうか？」を判断する大きな手がかりになります。
高すぎず、安すぎない納得のいく値段で買ったり売ったりするためにも、この坪単価の感覚を掴んでおくことは欠かせません。

もちろん、不動産投資で将来の収益性を考えたり、価値の変動を予測したりする上でも、この坪単価がどう動いているかを見ておくことは基本中の基本と言えるでしょう。

 

坪単価の計算式

坪単価の出し方自体は、とても単純です。 基本は「土地の総額 ÷ 面積（坪）」だけで求められます。
ただ、この計算式を使う上で、いくつか知っておくべき「お約束」があります。

まず、計算に使う「土地の総額」というのは、仲介手数料や税金といった諸経費を含まない、「土地そのものの値段」のことです。また、当然ですが、元のデータ（総額や面積）が信頼できるものでないと、出てきた坪単価も意味がなくなってしまいます。

例えば、土地の価格が3000万円で、広さが100坪だったとします。 この場合、「3000万円 ÷ 100坪 ＝ 30万円」となり、これが坪単価です。
もちろん、これはあくまで単純な計算上の話で、実際の土地の価値は、形がいびつだったり、立地が悪かったりすると大きく変わってきます。

ちなみに、最近は「㎡単価」で書かれていることも多いですが、その場合は「㎡単価 × 3.30578」と計算すれば、おおよその坪単価に換算できます（1坪＝約3.3㎡のため）。もし㎡単価が10万円なら、坪単価は約33万円くらいか、と見当がつけられるわけです。

 

坪単価と㎡単価の違い

日本では昔から土地の広さを「坪」で考えるのが当たり前でしたが、世界的に見れば「平方メートル（㎡）」がスタンダードです。

今の不動産取引では、この「坪単価」と「㎡単価」が両方使われることがあり、それぞれの意味合いを知っておくと、価格を比べるときにとても便利です。特に土地の取引では、今でも坪単価が根強く使われており、値段をざっくり把握する時の目安になっています。

不動産の広告で両方の単位が書かれているのをよく見かけるのも、そのためです。坪単価に慣れた人には坪単価で、㎡単価（メートル法）が分かりやすい人には㎡単価で、どちらの人にも価格感が伝わるように配慮されているわけです。
ただ、もし海外の不動産と比べるような場面があれば、国際標準である㎡単価を基準にして考えると、比較しやすいでしょう。

 

土地の価格を構成する3つの指標

公示地価

土地の値段を知りたいとき、ひとつの大きな「公的な目安」になるのが公示地価です。

これは、国土交通省が毎年「1月1日時点で、この場所はこれくらいの価値」と発表している価格のこと。その中身は、不動産鑑定士というプロが選んだ標準的な土地（標準地）を評価したもので、私たちが土地を売買する際の「相場観」の基準にもなっています。
ほかにも、公共事業で土地を取得する際の基準になったりと、土地の適正価格を判断するための「ものさし」のような役割を持っています。

この公示地価は、「全国地価マップ」のようなサイトを使えば、ネットで誰でもカンタンに調べられます。地図を見ながら「このあたりは、だいたい坪いくらくらいか」と確認できるわけです。
ちなみにこの価格は、単なる売買の目安としてだけでなく、私たちが毎年払う固定資産税の評価額を計算する上でも参考にされています。

 

基準地価

土地の公的な価格として「公示地価」がありますが、それとセットで覚えておきたいのが「基準地価」です。
これは、国土交通省（公示地価）とは別に、都道府県が「7月1日時点」の土地の価格として発表しているものです。

なぜ2つあるのかというと、公示地価（1月1日時点）だけではカバーしきれない地点の価格を知ったり、その後の半年間で価格がどう動いたかを見たりするために、この基準地価が役立つわけです。公示地価を補う「兄弟分」のようなもの、と考えると分かりやすいかもしれません。

中身は公示地価と同じく、不動産鑑定士というプロが選んだ土地（基準地）を評価したものです。
公示地価が発表されないような地域での価格を知る上でも大切な情報源になりますし、都道府県のサイトや不動産情報サイトなどで誰でも調べられます。

また、実際の不動産取引だけでなく、相続税や贈与税の評価額を計算する際の参考にも使われたりします。

 

路線価

相続税や贈与税を計算するときに、その「土台」となる土地の評価額が路線価です。
これは国税庁が発表しているもので、その名の通り「道路（路線）」に面した土地が「1平方メートルあたりいくらか」を示しています。この価格を基準にして、税金の額が決まってくるわけです。

よく「公示地価の8割程度」が目安と言われますが、これはあくまで大まかな話で、実際は場所や状況によって異なります。
この路線価は、国税庁のウェブサイト（路線価図）を見れば、地図上で誰でも確認できるようになっています。「この道路に面した土地は、1㎡あたり〇〇円」という具合です。

主な使い道は税金の計算ですが、それ以外にも、実際の不動産取引で「この価格は妥当か」と交渉するときの材料や、固定資産税の評価額の目安として参考にされることもあります。
ただし、地図に載っている価格は、あくまで「きれいな四角い土地」が前提です。もし土地の形がいびつだったり、道路への接し方が特殊だったりする場合は、そこから価格が「補正（調整）」されることになる点には注意が必要です。

 

土地の坪単価を調べる方法

不動産会社に査定を依頼する

ネットのツールでもある程度の坪単価は調べられますが、本気で「正確な」価格を知りたいなら、やはりその土地をよく知る地元の不動産会社に査定してもらうのが一番です。
彼らは、地域の相場やその土地が持つ「クセ」（特性）まで全部ひっくるめて、「いくらなら現実的に売れるか」という価格を提示してくれるはずです。

その際、1社だけの査定だと見方が偏るかもしれないので、できれば複数の会社に声をかけて「見比べる」こと。これが、客観的な相場観をつかむ一番のコツです。
彼らは、過去の取引事例や今の市場の動きを分析しつつ、土地の形、立地、周りの環境といった「個性」も評価に加えて値段を決めます。

ちなみに、査定を頼むときは、あらかじめ土地の権利書や測量図などの資料を手元に用意しておくと、向こうも仕事がしやすく、話が早く進みますよ。

 

 

坪単価を見る際の注意点

土地の形状や条件による価格差

土地の坪単価は、その土地が持つ「個性」によって大きく変わってきます。

例えば、きれいな四角形（整形地）は、家を建てやすく土地を無駄なく使えるので、人気があり価格も高くなりがちです。逆に、形がいびつ（不整形地）だと、使える面積が限られたり家を建てにくかったりするため、価格は下がる傾向にあります。

また、道路にどう接しているかも非常に大きなポイントです。きちんと道路に面している土地は、単純に使い勝手が良く、家も建てやすいため、当然ながら価格は高めに評価されます。 いわゆる「袋地」のように、道路に接していない（または接する面が極端に狭い）土地は、利用する上での制約が大きいため、評価はかなり厳しくなりがちです。

もちろん、周りの環境も値段を大きく左右します。駅や商業施設が近いといった「暮らしやすさ（利便性）」が高く評価される土地は値が上がりますし、逆に騒音や悪臭など、「住むにはちょっと…」と敬遠される要素があれば、価格は安くなるのが普通です。

 

都市計画法上の制限

土地の価格を大きく左右する、もう一つの重要な要素が「法律上の制限（都市計画法）」です。

その土地に「どんな種類の建物」を「どれくらいの大きさ」で建てられるかは、法律で細かくルールが決まっています。
まず「用途地域」。これは、「ここは基本的に家しか建てられません（住居地域）」「ここは商業ビルもOKです（商業地域）」といった、土地の使い道を決めたエリア分けのことです。

さらに、建物の「広さ」と「高さ（規模）」を決めるのが、「建ぺい率」と「容積率」です。
ざっくり言えば、「建ぺい率」は「その土地の何％を使って建物を建てられるか」という割合（高いほど広い建物がOK）。 「容積率」は「その土地に、どれくらいの延べ床面積まで建てられるか」という割合（高いほど高い建物がOK）です。当然、これらの制限が厳しいほど、土地の利用価値は低いとみなされ、坪単価は安くなる傾向にあります。

 

地盤の強さ

土地の坪単価が安くても、うっかり見落とすと高くつくのが「地盤の弱さ」という落とし穴です。

もし地盤が弱い土地だと、家を建てる前に、土地の強度を高めるための「地盤改良工事」が追加で必要になるケースがあります。その工事費用が上乗せされるため、「土地代は安かったのに、結局トータルでは高くついた」という事態になりかねません。

その土地の地盤が本当に強いかどうかは、「地盤調査」を専門業者に依頼すれば、正確に調べることができます。
もし調査の結果、「地盤が弱い」と判断されれば、やはり改良工事は避けられません。工事には、表層改良、柱状改良、鋼管杭打設といったいくつかの方法があり、どれが最適かは、その地盤の状態やこれから建てる家の種類によって決まります。

 

まとめ

坪単価は土地の価値を知るための重要な指標ですが、様々な要因によって変動します。土地の形状、立地条件、都市計画法上の制限、地盤の強さなど、様々な要素が坪単価に影響を与えます。これらの要素を総合的に考慮して、土地の価値を判断する必要があります。複数の情報を比較検討し、不動産会社のアドバイスも参考にしながら、最適な土地選びを行いましょう。

土地の購入は、人生における大きな買い物の一つです。後悔しないためにも、慎重に検討することが大切です。不動産会社は、土地の専門家として、様々なアドバイスを提供してくれます。土地の購入を検討している場合は、気軽に相談してみるのがおすすめです。信頼できる不動産会社を見つけることが、土地選びの成功への第一歩となります。また、購入後も、固定資産税などの維持費がかかることを考慮して、資金計画を立てるようにしましょう。

優良な土地を見つけるには、根気強く情報を集めることが大切です。理想の土地を見つけて、豊かな生活を送りましょう。

尼崎で土地・不動産の売却をご検討中の方は、リブネクスト株式会社へご相談ください！
「何から始めればいいかわからない」という方も、まずはお気軽にご相談ください。
お問い合わせフォーム・お電話・LINEから、あなたに合った方法でご連絡いただけます！