家の売却査定成功！の秘訣と注意点

家の売却を検討する際、最初のステップとなるのが不動産査定です。不動産会社の査定は、その不動産会社がその不動産だったら、いくらで売れるか？という概算の金額です。査定額あくまでも不動産会社の予想の金額であり、不動産会社によって異なり、場合によっては数百万円もの差が出ることもあります。この記事では、家の売却査定で損をしないために、事前に知っておくべき準備、注意点、そして高額査定を引き出すための秘訣を詳しく解説します。あなたの不動産売却を成功へと導きます。

 

家の売却査定とは？知っておくべき基本

査定の種類：簡易査定と訪問査定の違い

家の売却を検討する際、最初に直面するのが不動産査定です。
査定とは、不動産会社に依頼して、自宅がいくらで売れるか
概算の価格を算出してもらうことを指します。
この査定額は、あくまでも目安であり、実際の売却価格と
異なる場合がありますが、売却戦略を立てる上で非常に
重要な情報となります。

査定には大きく分けて、簡易査定（机上査定）と訪問査定の
2種類があります。
簡易査定は、物件の所在地や面積、築年数などの
基本的な情報をもとに、過去の取引事例や
周辺の相場などを参考に算出されます。
一方、訪問査定は、不動産会社の担当者が実際に物件を
訪問し、室内の状態や日当たり、眺望などを
詳細にチェックした上で査定額を算出します。

不動産査定は、売却活動の第一歩であり、
成功への鍵を握ると言っても過言ではありません。
正確な査定額を把握し、適切な売却戦略を立てることで、
スムーズな売却を実現することができます。

 

査定額に影響する要素：何が見られるのか？

不動産査定額は、様々な要素によって大きく変動します。
不動産会社は、これらの要素を総合的に評価し、
査定額を算出します。

最も重要な要素の一つが、物件の所在地です。
駅からの距離、周辺の商業施設や公共施設の充実度、
治安の良さなどが評価されます。
また、築年数も査定額に大きく影響します。
一般的に、築年数が浅いほど査定額は高くなりますが、
適切なメンテナンスが行われている場合は、
築年数が経過していても高い評価を得られることがあります。

物件の広さや間取りも重要な要素です。
ファミリー向けの広い物件や、人気の間取りは
需要が高く、査定額も高くなる傾向があります。
その他、日当たり、眺望、建物の構造、
設備の状況なども査定額に影響します。
不動産会社は、これらの要素を総合的に評価し、
市場の動向や類似物件の取引事例などを
参考にしながら、査定額を算出します。

 

査定前に準備すべきこと：スムーズな査定のために

不動産査定をスムーズに進めるためには、
事前にいくつかの準備をしておくことが重要です。
まず、物件に関する資料を整理しておきましょう。

具体的には、権利証（登記識別情報）、検査済証、
図面、固定資産税納付書、マンションの場合は
管理規約などを用意します。用意できる分で十分です。
これらの資料は、不動産会社が物件の情報を
正確に把握するために役立ちます。
また、住宅ローンの残高証明書も用意しておきましょう。
住宅ローンの残債がある場合は、
売却代金で完済する必要があるため、
事前に残債額を把握しておくことが重要です。

さらに、物件の状態を把握しておくことも大切です。
修繕が必要な箇所や、過去に行ったリフォームの履歴などを
まとめておきましょう。
これらの情報は、査定額に影響する可能性があるため、
不動産会社に正確に伝えるようにしましょう。
これらの準備を事前に済ませておくことで、
査定をスムーズに進めることができ、
より正確な査定額を把握することができます。

 

 

高額査定を引き出すための秘訣

 

複数の不動産会社に査定を依頼するメリット

高額査定を引き出すためには、
複数の不動産会社に査定を依頼することが不可欠です。
1社だけの査定では、その査定額が適正かどうかを
判断することができません。
複数の査定額を比較することで、
物件の適正な価格を把握することができます。

また、不動産会社によって査定額が異なる理由も
明確になります。
不動産会社は、それぞれ得意なエリアや
物件の種類が異なるため、査定額に差が出ることがあります。
複数の査定額を比較することで、
最も高い査定額を提示してくれた不動産会社を選ぶことができます。

さらに、複数の不動産会社と交渉することで、
より有利な条件で売却を進めることができます。
不動産会社は、自社の利益を優先するため、
最初の査定額から値下げ交渉をしてくることがあります。
しかし、複数の査定額を比較することで、
値下げ交渉に応じる必要がない場合もあります。
逆に、不動産業者が自社の利益を優先するために、査定価格を
釣り上げることもよくあります。査定価格がたければ、その不動産業者
に売却を依頼したい！という気持ちになるものですが、実際には、相場と
かけ離れていて、売れるはずのない金額を提示し、売却の依頼を受けたあと
じわじわと金額を下げていく方法です。
いずれにしろ、不動産の客観的な価値を把握し、その上で、高い金額で売りたいとか
少し安くても早く売りたいとか売主としての明確な意思をもつことが大切です。

 

不動産会社の選び方：信頼できるパートナーを見つける

不動産売却を成功させるためには、
信頼できる不動産会社を選ぶことが非常に重要です。
不動産会社は、売却活動のパートナーとして、
様々なサポートを提供してくれます。

まず、実績のある不動産会社を選びましょう。
過去の売却実績や、得意なエリアなどを確認し、
信頼できる会社を選びましょう。
また、担当者の対応も重要なポイントです。
親身になって相談に乗ってくれるか、
質問に丁寧に答えてくれるかなどを確認しましょう。

さらに、不動産会社の規模も考慮しましょう。
大手不動産会社は、ネットワークが広く、
多くの顧客を抱えているため、早期売却が期待できます。
一方、地域密着型の不動産会社は、
地域の情報に詳しく、きめ細やかなサポートを提供してくれます。

複数の不動産会社を比較検討し、
自身のニーズに合った会社を選びましょう。
不動産会社選びは、売却の成否を左右する重要な要素です。

 

 

 

建物の魅力を最大限にアピールする

査定額を上げるためには、
建物の魅力を最大限にアピールすることが重要です。
第一印象を良くするために、
清掃を徹底しましょう。
玄関、庭、室内など、隅々まできれいに掃除することで、
清潔感を演出し、好印象を与えることができます。

また、修繕が必要な箇所があれば、
事前に修繕しておきましょう。
壁のひび割れ、水漏れ、設備の故障などは、
査定額を下げる要因となります。
できる範囲で修繕を行い、
建物の価値を高めましょう。

リフォームも有効な手段です。
古くなったキッチンやバスルームを
リフォームすることで、
建物の魅力を大幅に向上させることができます。
ただし、リフォーム費用が査定額に
上乗せされるとは限らないため、
事前に不動産会社に相談し、
費用対効果を検討するようにしましょう。

 

売却活動を成功させるためのポイント

 

媒介契約の種類と特徴：どれを選ぶべき？

不動産会社と媒介契約を結ぶ際には、
契約の種類と特徴を理解しておくことが重要です。
媒介契約には、専任媒介、専属専任媒介、一般媒介の3種類があります。

専任媒介契約は、1社の不動産会社に
売却活動を依頼する契約です。
売主は、他の不動産会社に重ねて
売却を依頼することはできません。
不動産会社は、売主に対して
販売活動の状況を定期的に報告する義務があります。

専属専任媒介契約は、専任媒介契約よりも
さらに拘束力の強い契約です。
売主は、自分で見つけた買主と
直接取引することもできません。
不動産会社は、売主に対して
より詳細な販売活動の状況を報告する義務があります。

一般媒介契約は、複数の不動産会社に
重ねて売却を依頼できる契約です。
売主は、自分で見つけた買主と
直接取引することもできます。
不動産会社は、売主に対して
販売活動の状況を報告する義務はありません。

それぞれの契約の特徴を理解し、
自身の状況に合った契約を選びましょう。

 

効果的な販売戦略：早期売却を目指す

早期売却を実現するためには、
効果的な販売戦略が不可欠です。
ま物件の魅力を最大限にアピールするために、
プロのカメラマンに依頼して、
魅力的な写真や動画を撮影してもらうのも一つの方法です。
これらの素材は、インターネット広告や
チラシなどの販促活動に活用します。
ただ、プロのカメラマンですともちろん費用もかかりますので、単純におすすめはできません。
不動産会社の営業マンでも、カメラ撮影の技術を研究していたり、うまくとることができる人も少なくありません。
せめて、不動産会社の営業マンにきれいに撮ってもらってください。これであれば、別途費用はかかりません。

また、インターネット広告は、
多くの潜在的な購入希望者に物件情報を
届けることができるため、非常に有効な手段です。
SUUMOやathomeなどの
不動産ポータルサイトに掲載するだけでなく、
SNS広告なども活用する不動産会社に依頼するほうがいいでしょう。

さらに、オープンハウスも効果的な販促活動です。
実際に物件を見てもらうことで、
購入希望者の関心を高めることができます。
オープンハウスを開催する際には、
清潔感を演出し、好印象を与えるように心がけましょう。
これらの販促活動を組み合わせることで、
早期売却を実現することができます。

 

内覧時の印象アップ：購入希望者を惹きつける

内覧は、購入希望者に物件の魅力を
直接伝える絶好の機会です。
内覧時の印象を良くすることで、
購入意欲を高めることができます。

まず、清潔感を徹底しましょう。
室内をきれいに掃除し、整理整頓を行い、
清潔感を演出することが重要です。
また、明るさを確保することも大切です。
カーテンを開け、照明を明るくすることで、
開放感を演出することができます。

さらに、室内の温度にも配慮しましょう。
夏は涼しく、冬は暖かく、
快適な温度に保つことで、
購入希望者に好印象を与えることができます。

 

 

売却にかかる費用と税金

 

仲介手数料：相場と計算方法

不動不動産売却には、様々な費用がかかります。
主な費用としては、仲介手数料、印紙税、登記費用
登録免許税などが挙げられます。

仲介手数料は、不動産会社に支払う手数料です。
仲介手数料の相場は、売買価格の3%+ 6万円 + 消費税です。
例えば、3,000万円の物件を売却した場合、
仲介手数料は、3,000万円 × 3% + 6万円 + 消費税 =105.6万円となります。

印紙税は、売買契約書に貼付する印紙代です。
印紙税額は、売買価格によって異なります。

登録免許税は、登記を行う際に
かかる税金です。
登録免許税額は、固定資産税評価額に
税率を乗じて計算します。さまざまな控除の制度も存在します。
登録免許税は司法書士が登記費用として請求する金額の内訳の部分ですので、信頼できる司法書士に一任してしまうのがいいでしょう。

これらの費用は、売却代金から
差し引かれることになります。
事前に費用の内訳を把握し、
資金計画を立てておきましょう。

 

譲渡所得税：税額を抑えるための特例

不動産売却によって得た利益には、
譲渡所得税がかかります。
譲渡所得税は、所得税と住民税で構成されており、
税率は、不動産の所有期間によって異なります。

所有期間が5年を超える場合は、
長期譲渡所得となり、税率は所得税が約15%、
住民税が約5%となります。
所有期間が5年以下の場合は、
短期譲渡所得となり、税率は所得税が約30%、
住民税が約9%となります。

ただし、居住用財産の3,000万円特別控除などの
特例を活用することで、税額を抑えることができます。
居住用財産の3,000万円特別控除は、
居住していた家を売却した場合に、
譲渡所得から3,000万円を控除できる特例です。

その他にも、様々な特例がありますので、
税理士に相談し、
最適な節税対策を行いましょう。

確定申告：忘れずに手続きを

不動産を売却した場合には、
売却した年の翌年に確定申告を行う必要があります。
確定申告では、譲渡所得を申告し、
譲渡所得税を納付する必要があります。

確定申告に必要な書類は、
売買契約書、譲渡所得の内訳書、
源泉徴収票などです。
これらの書類を揃え、
税務署に提出する必要があります。

確定申告の期間は、通常、
2月16日から3月15日までです。
期間内に確定申告を
行わなかった場合には、
延滞税や加算税が課される
可能性がありますので、
忘れずに手続きを行いましょう。

確定申告の手続きが
わからない場合は、
税理士に相談することを
おすすめします。

 

まとめ：家の売却査定を成功させるために

家の売却は、人生における大きな決断の一つです。
成功させるためには、事前の準備と
正しい知識が不可欠です。
まず、査定の基本を理解し、
簡易査定と訪問査定の違いを把握しましょう。

査定額に影響する要素を理解し、
事前に準備をすることで、
スムーズな査定を受けることができます。
複数の不動産会社に査定を依頼し、
査定額を比較検討することで、
適正な価格を把握することができます。

信頼できる不動産会社を選び、
媒介契約の種類と特徴を理解しましょう。
効果的な販売戦略を立て、
早期売却を目指しましょう。

売却にかかる費用と税金を把握し、
確定申告を忘れずに行いましょう。
この記事が、あなたの不動産売却の
一助となれば幸いです。