マンション売却にかかる費用完全ガイド：手数料、税金、節約術
監修者
山内康司
TikTokにて、不動産売却・購入について配信中。
不動歴10年以上。元警察官。
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【マンション売却 費用 完全ガイド】仲介手数料・税金はいくら？計算方法から賢い節約術まで徹底解説！
「マンションを売りたいけど、手数料とか税金とか、結局いくらかかるの？」「売れたお金が全部手元に残るわけじゃないんでしょ？」「少しでも費用を安く抑える方法ってないのかな…」
マンションの売却を考え始めると、真っ先に気になるのが、この「お金（費用）」の問題ですよね。仲介手数料、税金、登記費用… いったい何に、どれくらいかかるのか、全体像が見えないと不安になるのも当然です。
この記事では、そんなあなたの疑問や不安を解消するために、マンション売却にかかる費用の種類とその内訳、具体的な計算方法、そして見逃せない「税金」の話、さらには賢く費用を抑えるための「節約術」まで、あなたが損をしないために知っておくべき情報を、初心者の方にも分かりやすく徹底解説します！ 「長谷工の仲介」のようなサービスも参考にしつつ、しっかり知識を身につけて、納得のいく売却プランを立てましょう。
まずは全体像を把握！マンション売却にかかる費用一覧
マンション売却では、様々なタイミングで色々な費用が発生します。まずは、どんな費用がかかるのか、全体像を掴んでおきましょう。
| 費用の種類 | どんな費用？ | 目安金額 | 支払うタイミング（目安） |
|---|---|---|---|
| ① 仲介手数料 （※仲介の場合） |
不動産会社への成功報酬 | （売却価格 × 3% + 6万円）+ 消費税 が上限 ※売却価格400万円超の場合 |
売買契約時と決済時に半金ずつ、または決済時に全額 |
| ② 印紙税 | 売買契約書に貼る収入印紙代 | 売却価格により1万円～6万円程度（軽減措置適用後） | 売買契約時 |
| ③ 登記費用 （抵当権抹消など） |
ローン完済に伴う抵当権抹消登記などにかかる費用（登録免許税＋司法書士報酬） | 数万円～十数万円程度（抹消登記のみなら1～2万円程度） | 決済時 |
| ④ 住宅ローン 繰上返済手数料 |
ローン残債を一括返済する際の手数料 | 金融機関により無料～数万円程度 | 決済時 |
| ⑤ 譲渡所得税・住民税 （※利益が出た場合） |
売却益（譲渡所得）にかかる税金 | 利益額と所有期間による（控除・特例あり） （税率は下記参照） |
売却翌年の確定申告後 |
| ⑥ その他費用 （必要な場合） |
・ハウスクリーニング代 ・リフォーム費用 ・測量費用（敷地権の場合稀） ・引越し費用 など |
内容により様々 | 実施時・引越し時など |
これらの費用を合計すると、一般的に売却価格の4%〜6%程度になると言われています。例えば、3,000万円でマンションが売れた場合、単純計算で120万円〜180万円程度の費用がかかる可能性がある、ということです。（※これに加えて、利益が出れば譲渡所得税がかかります）
思った以上にかかる、と感じるかもしれませんね。「売却価格＝手取り額」ではないことを、まずしっかり頭に入れておくことが大切です。
費用の大黒柱！「仲介手数料」を理解しよう
売却費用の中で最も大きな割合を占めるのが、不動産会社に支払う「仲介手数料」です。これについて、もう少し詳しく見ていきましょう。
仲介手数料はどう決まる？ 計算方法と上限
仲介手数料は、売買契約を成立させてくれた不動産会社への成功報酬です。その上限額は、宅地建物取引業法という法律で決められています。
| 売買価格 | 仲介手数料の上限額（税抜） |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 売買価格 × 5% |
| 200万円超 ～ 400万円以下の部分 | 売買価格 × 4% + 2万円 |
| 400万円超の部分 | 売買価格 × 3% + 6万円 |
※上記金額に別途消費税がかかります。ほとんどのマンション売却は400万円を超えるため、「（売却価格 × 3% + 6万円）+ 消費税」という速算式で覚えておくと良いでしょう。
【計算例】マンションが3,000万円で売れた場合
（3,000万円 × 3% + 6万円）+ 消費税10% = （90万円 + 6万円）+ 9.6万円 = 105万6千円（上限額）
このように、仲介手数料はかなり大きな金額になります。支払いタイミングは、契約時と決済時に半金ずつ、または決済時に一括で支払うのが一般的です。
仲介手数料は安くできる？ 交渉の可能性と注意点
「上限額ってことは、交渉すれば安くなるの？」と考える方もいるでしょう。結論から言うと、交渉に応じてくれる不動産会社も存在します。特に、
- 売却価格が高い物件
- すぐに売れそうな人気物件
- 売却と購入（住み替え）を同じ会社に依頼する場合
などは、交渉の余地があるかもしれません。
ただし、安易な値引き交渉はおすすめしません。なぜなら、仲介手数料は不動産会社にとって重要な収益源であり、それを大幅に値切ろうとすると、
- 販売活動に力を入れてもらえない（広告費を削られるなど）
- 担当者のモチベーションが下がる
- 結果的に売却期間が長引いたり、安値で妥協せざるを得なくなったりする
といった本末転倒な事態を招きかねないからです。
手数料の安さだけで会社を選ぶのではなく、「提供されるサービス内容（販売戦略、サポート体制など）と手数料が見合っているか」という視点で、総合的に判断することが大切です。複数の会社の見積もりとサービス内容を比較し、納得できる会社を選びましょう。
特に地域密着型の不動産会社は、広告費を抑えられたり、効率的な販売活動ができたりするため、結果的に手数料面で相談に乗ってくれる可能性も、大手よりは高いかもしれません。まずは相談してみる価値はあるでしょう。
もう一つの大きな費用「税金」を理解しよう
売却費用の中でも、特に注意が必要で、かつ節約の余地が大きいのが「税金」です。主に「印紙税」と「譲渡所得税・住民税」について確認しましょう。
契約時に必要な「印紙税」
売買契約書に貼る収入印紙代です。税額は契約金額によって決まります（上記費用一覧表参照）。契約書を売主用・買主用に2通作成する場合は、それぞれに印紙が必要です。（通常は1通作成しコピーを持つことが多い）
利益が出たら要注意！「譲渡所得税・住民税」
家を売って利益（譲渡所得）が出た場合にかかる税金です。計算方法と税率はしっかり理解しておきましょう。
【計算ステップ】
- 譲渡所得を計算する
譲渡所得 ＝ 売却価格 ー ( 取得費 ＋ 譲渡費用 )
※「取得費（買った時のお金＋改良費－減価償却費）」と「譲渡費用（売るためのお金）」を正確に計算するのが超重要！ 領収書などをかき集めましょう。取得費不明だと税金が跳ね上がるリスク大！ - 特別控除などを適用する
マイホーム売却なら「3,000万円特別控除」などが使える可能性大！ 使える特例は最大限活用します。（詳しくは後述）
課税譲渡所得 ＝ 譲渡所得 ー 特別控除額 - 税率を掛ける
課税譲渡所得に、所有期間に応じた税率を掛けます。
税額 ＝ 課税譲渡所得 × 税率
| 所有期間（※売却年の1月1日時点） | 区分 | 合計税率（所得税+復興税+住民税） |
|---|---|---|
| 5年以下 | 短期譲渡所得 | 約 39.63% |
| 5年超 | 長期譲渡所得 | 約 20.315% |
※軽減税率の特例が適用される場合は、税率がさらに低くなります（後述）。
計算が複雑で不安な場合は、迷わず税理士に相談しましょう。
知らないと損！マンション売却費用を賢く抑える【5つの節約術】
かかる費用は仕方ない…と諦める前に！ 少しでも手取り額を増やすために、賢く費用を抑える方法を知っておきましょう。
| # | 節約術 | 具体的なポイント |
|---|---|---|
| ① | 【最重要】税金の特例・控除をフル活用する！ | ・マイホーム売却なら「3,000万円特別控除」！ 譲渡所得が3,000万円以下なら税金ゼロに！ ・所有期間10年超なら「軽減税率の特例」も併用可能！ ・損失が出た場合は「損益通算・繰越控除」で税金還付の可能性も。 ・これらの特例は確定申告が必須！ 適用要件をしっかり確認し、税理士に相談するのが確実。 |
| ② | 仲介手数料を賢く交渉する（ただし慎重に！） | ・複数の不動産会社に見積もりを依頼し、サービス内容と合わせて比較検討する。 ・売却と購入を同じ会社に依頼する、専任/専属専任媒介契約にする、などの条件で交渉の余地が生まれることも。 ・安さだけを追求すると、サービス低下のリスクもあるため、バランスが重要。信頼できる担当者を見つけることが前提。 |
| ③ | 自分でできる準備は自分で行う | ・ハウスクリーニングは、自分でできる範囲（簡単な掃除、片付け）は済ませておくことで、業者に依頼する範囲を限定し、費用を抑える。 ・必要書類（購入時の契約書など）を早めに自分で探し、準備しておくことで、不動産会社や司法書士の手間を省き、結果的に費用（報酬）を抑えられる可能性も。 |
| ④ | 費用対効果の低いリフォームは避ける | ・「高く売るため」と思って行ったリフォーム費用が、売却価格に上乗せできるとは限らない。 ・特に個性的すぎるリフォームや高額すぎる設備投資は、買い手の好みに合わず、費用倒れになるリスクが高い。 ・リフォームは、費用対効果（例：水回りの改善など）を不動産会社とよく相談してから判断する。 |
| ⑤ | 「買取」も選択肢に入れる | ・不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」なら、仲介手数料が不要になることが多い。 ・ただし、売却価格は仲介より大幅に安くなるため、トータルで損得を比較検討する必要がある。「早く確実に売りたい」場合の選択肢。 |
これらの節約術をうまく組み合わせることで、数十万円単位で手取り額が変わってくる可能性もあります。ぜひ参考にしてみてください。
売却後の手続き：「確定申告」で費用計上を忘れずに！
マンション売却が終わっても、忘れてはいけないのが翌年の「確定申告」です。
確定申告はなぜ必要？
繰り返しになりますが、
- 売却して利益（譲渡所得）が出た場合
- 利益が出なくても税金の特例（3,000万円控除など）を使いたい場合
- 損失が出て「損益通算・繰越控除」を使いたい場合
には、必ず確定申告が必要です。期間は売却した年の翌年2月16日〜3月15日です。
確定申告で「譲渡費用」の計上を忘れずに！
確定申告では、譲渡所得を計算するために「取得費」と「譲渡費用」を申告します。この「譲渡費用」に、売却時に支払った仲介手数料や印紙税、登記費用などを漏れなく計上することが、税金を正しく計算し、払いすぎを防ぐために非常に重要です！
領収書などの証明書類が必要になるので、売却に関する書類はまとめて大切に保管しておきましょう。
税金のことはやっぱり不安…「税理士」への相談が安心
税金の計算や特例の適用、確定申告書の作成は、やはり複雑で難しいと感じる方が多いと思います。間違えると後で追徴課税などのリスクもあります。
少しでも不安があれば、迷わず税理士に相談しましょう。費用はかかりますが、正確な計算、最適な節税アドバイス、そして面倒な手続きの代行まで、安心して任せることができます。特に不動産売却に詳しい税理士を選ぶのがポイントです。
不動産会社によっては、提携している税理士を紹介してくれる場合もあります。私たちリブネクストも、必要に応じて経験豊富な税理士との連携が可能ですので、お気軽にご相談ください。
まとめ：費用をしっかり把握＆節約して、賢くマンションを売却しよう！
マンション売却にかかる費用について、ご理解いただけたでしょうか？
仲介手数料、税金、登記費用…様々な費用がかかりますが、その内訳と目安を知っておくことで、慌てずに資金計画を立てることができます。
そして何より、使える節税対策（特例・控除）はフル活用し、賢く費用を抑える工夫をすること。これが、手取り額を最大化するための重要なポイントです。
そのためにも、信頼できる不動産会社をパートナーに選び、税金のことは税理士に相談する、というプロとの連携が不可欠と言えるでしょう。
この記事が、あなたのマンション売却における費用面の不安を解消し、賢い売却プランを立てるための一助となれば幸いです。
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