親が認知症…実家売却はどうする？手続き・成年後見・家族信託・注意点を徹底解説！

「親が認知症かもしれない…将来、実家はどうなるんだろう？」「介護費用を作るために実家を売りたいけど、親が認知症だと売れないって本当？」「成年後見とか家族信託とか、何から始めればいいの？」

親御さんが認知症と診断されたり、その疑いが出てきたりすると、ご実家の今後について様々な不安が頭をよぎりますよね。特に、実家を売却して介護費用に充てたい、あるいは空き家になるのを防ぎたいと考えている場合、法的な手続きや注意点が多く、何から手をつければ良いのか途方に暮れてしまう方も少なくありません。

この記事では、そんな認知症の親御さんを持つ方が実家売却を検討する際に直面する可能性のある課題や、知っておくべき法的な手続き（成年後見制度、家族信託など）、売却以外の選択肢、そして頼れる相談先まで、あなたが安心して最適な決断を下せるように、分かりやすく具体的に解説していきます。「三井住友信託銀行」のような専門機関の活用も含め、一緒に考えていきましょう。

 

 

まず確認！認知症の親の実家、本当に「売れる」？ 基本と課題

実家を売却するには、その家の所有者本人が「売る」という意思を明確に示し、契約などの法律行為を行う必要があります。しかし、認知症によってその「意思能力（判断能力）」が低下していると判断される場合、話は単純ではありません。

カギは「判断能力」：認知症の進行度で変わる売却の可否

認知症と一口に言っても、その症状や進行度は人それぞれです。

つまり、親御さんに売却に必要な判断能力が残っているかどうかが、最初の大きな分かれ道になります。ご家族だけで判断せず、かかりつけ医や専門医に相談し、「契約等の法律行為を行える判断能力があるか」について診断書をもらうなど、客観的な証拠を準備しておくことが、後のトラブルを防ぐ上で非常に重要です。

超重要！不動産の「名義」は誰になっている？

売却手続きを進める上で、絶対に確認しなければならないのが、その実家の「登記簿謄本（全部事項証明書）」に記載されている所有者の名義です。

• 名義が認知症の親御さん本人か？ → 上記の「判断能力」の問題になります。
• 名義が既に亡くなった方（例：祖父母）のままか？ → まずは相続登記（名義変更）が必要です。相続人が複数いる場合は、遺産分割協議で誰が相続するかを決める必要があり、その相続人の中に認知症の方がいると、さらに手続きが複雑になります（成年後見人が必要になることも）。
• 名義が親御さんと他の家族（例：兄弟姉妹）との共有名義か？ → 不動産を売却するには、共有者全員の同意（実印・印鑑証明書）が必須です。もし共有者の中に認知症の方がいれば、その方についても成年後見制度の利用が必要になる可能性があります。

登記簿謄本は法務局で誰でも取得できます（オンライン請求も可）。まずは現状の権利関係を正確に把握することが、売却への第一歩です。複雑な場合は、早めに司法書士に相談しましょう。

認知症になる「前」なら…「家族信託」という選択肢

もし、親御さんの判断能力がまだしっかりしている段階であれば、将来の認知症に備えて「家族信託」という制度を活用するのも非常に有効な手段です。

これは、親御さん（委託者）が元気なうちに、信頼できる家族（例えば子＝受託者）との間で契約を結び、実家などの財産の管理・運用・処分する権限を託しておく仕組みです。親御さん自身（受益者）のために財産を使うことが目的です。

【家族信託のメリット（不動産売却において）】

• 親御さんの判断能力が低下した後でも、契約に基づき、受託者（子など）の判断で、比較的スムーズに実家を売却できる可能性がある。（※信託契約の内容によります）
• 成年後見制度のように、家庭裁判所の許可を得る必要がない。（手続きが迅速）
• 売却代金の使い道なども、信託契約の範囲内であれば、成年後見制度より柔軟に決められる。

【家族信託のデメリット・注意点】

• 判断能力があるうちにしか設定できない。
• 設定時に専門家（司法書士や弁護士）への費用がかかる（数十万～百万円以上）。
• 受託者（託された家族）の責任と負担が大きい。
• 信託契約の内容設計が複雑で、専門知識が必要。
• 税務上の取り扱い（贈与税、相続税など）について、税理士への相談も不可欠。
• すべての財産を信託できるわけではない。

家族信託は、元気なうちから将来に備えるための有効なツールですが、デメリットや注意点も多くあります。利用を検討する場合は、必ず家族信託に詳しい専門家（司法書士、弁護士、税理士、信託銀行など）に相談し、ご家族の状況に合った最適な設計をすることが重要です。

 

判断能力低下後の選択肢：「成年後見制度」の利用と注意点

親御さんの判断能力が既に低下しており、家族信託も設定していない…という場合に、実家を売却するために必要となるのが「成年後見制度」の利用です。

成年後見制度ってどんな制度？

成年後見制度は、認知症などにより判断能力が不十分になった方を法的に保護し、支援するための制度です。家庭裁判所が、本人のために財産管理や身上監護（生活や療養に関する契約など）を行う「成年後見人」を選任します。

この制度には、判断能力が低下した後に申し立てる「法定後見」と、判断能力があるうちに将来に備えて後見人を決めておく「任意後見」があります。実家売却の場面で問題になるのは、多くの場合「法定後見」です。

法定後見では、本人の判断能力の程度に応じて「後見」「保佐」「補助」の3つの類型があり、それぞれ後見人が持つ権限（同意権・取消権・代理権）の範囲が異なります。不動産の売却のような重要な財産処分には、通常「後見」類型が必要となり、後見人が本人に代わって契約行為を行います。

後見人を選んでもらう手続き（申立て）

成年後見人を選んでもらうには、**本人の住所地を管轄する家庭裁判所に「後見開始の審判」を申し立てる**必要があります。申し立てができるのは、本人、配偶者、四親等内の親族などです。

【申立てに必要な主な書類（例）】

• 申立書
• 本人の戸籍謄本、住民票
• 医師の診断書（判断能力に関する意見が重要）
• 財産目録（預貯金、不動産、負債など）
• 収支状況報告書
• 後見人候補者の住民票など（親族を候補者にする場合）
• 申立て費用（収入印紙、郵便切手、鑑定費用など数万円～）

書類集めだけでも大変ですが、その後、家庭裁判所による調査（本人や候補者との面談など）や、場合によっては医師による鑑定が行われ、最終的に後見人が選任されます。申立てから後見人が選任されるまで、通常でも3～6ヶ月程度、場合によってはそれ以上かかることも覚悟しておく必要があります。

成年後見制度のメリットと、知っておくべきデメリット

成年後見制度を利用することで、判断能力が低下した親御さんの財産を守り、必要な契約を代わりに行えるようになります。しかし、特に不動産売却においては、知っておくべき重要なデメリットもあります。

成年後見制度の最大のポイントは、実家（居住用不動産）を売却するには、家庭裁判所の許可が別途必要になるという点です。そして、この許可は「本人の生活や療養のために売却がどうしても必要」といった明確な理由がないと、簡単には下りません。単に「空き家になったから」「相続対策で」といった理由だけでは、許可されない可能性が高いのです。

また、後見人には専門家（弁護士や司法書士など）が選任されることも多く、その場合、親御さんの財産から継続的に報酬を支払う必要があります。

成年後見制度は、ご本人の財産を守るための重要な制度ですが、不動産売却においてはハードルが高く、時間も費用もかかることを理解しておく必要があります。

 

売却以外の選択肢：「実家を賃貸に出す」という考え方

すぐに売却するのが難しい場合や、将来的に親御さんや家族が戻る可能性も残したい場合、「賃貸に出す」という選択肢も考えられます。

賃貸管理の注意点：手間と責任、そして判断能力

賃貸に出す場合、大家さんとして様々な責任と手間が発生します。

• 入居者募集・契約：信頼できる入居者を見つけ、法的に有効な賃貸借契約を結ぶ。
• 家賃回収・滞納督促：毎月の家賃を確実に回収し、滞納があれば対応する。
• クレーム対応：入居者からの要望や近隣からの苦情に対応する。
• 建物・設備の維持管理：定期的な清掃、設備の故障対応、大規模修繕の計画・実施。

これらの業務をすべて自分で行うのは大変です。不動産管理会社に管理を委託する（管理手数料がかかる）、あるいは家賃保証のあるサブリース契約を結ぶ（家賃収入は下がる）といった方法も検討できます。

しかし、最も重要なのは、賃貸経営を行う上で必要な様々な「判断」を、親御さん自身（または後見人など）が行えるかという点です。認知症が進行すると、契約内容の理解や修繕の判断などが難しくなり、賃貸経営の継続が困難になる可能性があります。この点も考慮して、賃貸という選択肢を検討する必要があります。

貸し出す前の準備：リフォームやバリアフリー化は必要？

賃貸に出す場合、そのまま貸せるのか、リフォームが必要なのかも考えなければなりません。特に古い実家の場合、

• 水回り（キッチン、浴室、トイレ）：古すぎると借り手が見つかりにくい。最低限使える状態か、思い切って交換するか。
• 内装：壁紙の汚れや床の傷みがひどい場合は、張り替えなどを検討。
• 安全性：耐震性や、高齢者向けに貸すならバリアフリー化（手すり設置、段差解消など）も有効なアピールポイントに。

ただし、リフォーム費用を家賃収入で回収できるか、慎重な判断が必要です。どの程度の修繕・リフォームが適切か、賃貸に詳しい不動産会社に相談してみるのが良いでしょう。

 

誰に相談すればいい？ 頼れる専門家とサポート体制

認知症の親御さんの実家売却は、法律や税金、不動産取引など、様々な専門知識が必要です。一人で抱え込まず、適切な専門家に相談することが、問題をスムーズに解決するためのカギとなります。

ポイントは、一つの専門家だけでなく、必要に応じて複数の専門家と連携を取ることです。例えば、不動産会社に売却の相談をしつつ、法的な手続きは司法書士に、税金のことは税理士に…といった形です。

信頼できる不動産会社であれば、こうした専門家ネットワークを持っていることが多いので、まずは不動産会社に相談し、状況に応じて適切な専門家を紹介してもらうのも良い方法です。

私たちリブネクストも、弁護士、司法書士、税理士といった専門家と緊密に連携し、認知症の親御さんの実家売却のような複雑なケースにも、ワンストップで対応できる体制を整えています。「どこに相談すればいいか分からない」という方も、まずはお気軽にご連絡ください。
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まとめ：焦らず、でも早めに。最適な選択のために

親御さんの認知症と実家売却の問題は、感情的にも手続き的にも、ご家族にとって大きな負担となりがちです。

大切なのは、

1. まず親御さんの判断能力の状況を正確に把握すること（医師の診断）。
2. 実家の権利関係（名義）を確認すること（登記簿謄本）。
3. 元気なうちなら「家族信託」も有効な備えになること。
4. 判断能力低下後は「成年後見制度」が必要だが、売却には裁判所の許可という高いハードルがあること。
5. 「賃貸」も選択肢だが、管理の手間や貸主としての判断能力の問題があること。
6. 一人で抱え込まず、早めに適切な専門家に相談すること。

これらの点を踏まえ、焦らず、しかし問題が深刻化する前に、ご家族でよく話し合い、専門家のサポートも得ながら、親御さんにとっても、ご家族にとっても最善の道を探っていくことが重要です。

この記事が、そのための第一歩を踏み出すきっかけとなれば幸いです。

 

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