農地売却の完全ガイド｜「売れない」と言われる理由と、確実に手放すための手順書

「親から相続した畑、どうしよう…」 「使っていない田んぼを売りたいけど、どこに相談すればいいの？」 「農地って、簡単には売れないって本当？」
農地（田・畑）の売却は、普通の家や土地を売るのとは全く違います。 法律（農地法）の壁が高く、買い手が極端に制限されているため、「売りたくても売れない」と悩む方が非常に多いのが現状です。
しかし、諦める必要はありません。正しい手順とルートを知っていれば、農地であっても売却（または処分）することは可能です。
この記事では、なぜ農地売却が難しいのかという理由から、「農地のまま売る方法」と「宅地などに変えて売る方法」の違い、そして売却までの具体的なステップを、専門用語をできるだけ使わずに解説します。

なぜ「農地」は簡単に売れないのか？（農地法の壁）

普通の土地なら、誰に売っても自由です。しかし、農地には日本の食料生産を守るための法律「農地法」があり、強力なガードがかかっています。

買い手が「農家」に限られる（原則）

農地を「農地のまま」売る場合、買えるのは原則として「農業委員会から許可を得た農家（または農業法人）」だけです。 サラリーマンが「家庭菜園をしたいから」という理由で、広い農地を買うことは基本的にはできません。これが、買い手が見つかりにくい最大の理由です。

「転用（宅地にする）」のハードルが高い

「じゃあ、宅地にして誰にでも売れるようにすればいいじゃん」と思うかもしれません。これを「農地転用（てんよう）」と言います。 しかし、これにも許可が必要です。特に、良い農地（優良農地）や、農業振興地域に指定されている土地は、原則として転用が認められません。届出で済む場合もあるのでそういう場合は比較的売却はしやすいと言えます。

放置は危険！「持っているだけ」のリスク

「売れないなら、とりあえず放置でいいか」 これは一番危険な選択です。

売却方法は2つ！「農地」か「転用」か

農地を手放す道は、大きく分けて2つあります。あなたの土地はどちらに当てはまるでしょうか？

【方法A】農地のまま売る（農家へ売却）

【方法B】転用して売る（宅地・雑種地として売却）

農地売却の具体的な流れ（5ステップ）

普通の不動産売却よりも、ステップが多く、時間がかかります（半年〜1年以上かかることもザラです）。ステップについて書きますが、これを一般の方が自らすることはおすすめしません。不動産業者にその大半を任せることをおすすめます。

1.【現状把握】

まずは自分の土地の現状を把握しましょう。農地というけれど、実際に農地として使われているのかどうか？登記簿などの調査は不動産業者に任せればいいのですが、実際の現状については、ご自身で一度は確認されるのをおすすめします。これが全てのスタートです。
 

2.【相談・査定】

農地の扱いに慣れている不動産会社や、農地バンク（農地中間管理機構）に相談します。 ※普通の不動産屋では断られることも多いので、「農地専門」や「地域密着」の会社を探しましょう。農地といっても、生産緑地などであれば、売ることもできますし、活用の十分考えられます。生産緑地というのは、市街化区域内の農地です。割と都会でも、農地がちらほらあるのはご覧になられたことがあるかと思いますが、そういう場合のことです。本当の意味の農地、、、農地ばかりあるような地域の農地だと市街化調整区域内の農地である可能性が高く売り先や利用方法が限られてきます。不動産業者これらの情報を踏まえて査定するのが通常です。
 

3.【買い手探し】

近隣の農家に声をかける、不動産会社のネットワークを使うなどして、買い手を探します。スーモやアットホームといったらいわゆるポータルサイトで買主を探すやり方もあります。この辺りに関しては、農地でも農地でなくても同じです。
 

4.【許可申請】

買い手が見つかったら、農業委員会に「売買の許可（3条許可）」または「転用の許可（5条許可）」を申請します。 ※この許可が下りないと、売買契約は有効になりません。
許可というのは、原則ダメ、だけど、許可したらいいですよ、ということであるのに対して、届出というのは、原則いいですよ、ただダメな場合がありますよ、ということで原則と例外が反対という関係です。
農地の売買も許可が必要な場合もありますし、届出で済む場合もあります。このあたりは不動産業者が調査してくれば判明すると思います。
 

5.【契約・引き渡し】

許可証をもらって初めて、正式に名義変更（登記）が可能になります。
一般的には、契約→許可取得または届出→決済という流れになります。契約から決済まで半年や1年かかることもあります。農地を対象として土地取引の場合、農地の中や近くの水路や里道が存在していることもあり、水路や里道を所有しているのが、市や国の場合は、その部分の境界をはっきりさせることが必要だったら、状況によっては、買取が必要な場合もあります。
 

費用と税金について

まとめ：農地売却は「専門家」とのタッグが必須

農地の売却は、正直に申し上げて「面倒」です。 しかし、放置すればするほど、草は伸び、税金はかかり、さらに売りにくくなってしまいます。
成功の鍵は、「農地法に詳しいパートナー（不動産会社・行政書士）」を見つけることです。 まずは地元の農業委員会や、農地に強い不動産会社に「この土地、どうすれば手放せますか？」と相談することから始めてみましょう。 動き出せば、必ず道は開けます。
農地の場合、相続が伴なわないことも多いのが現実だと思います。そうなると、相続登記をする司法書士、買主を探す不動産業者、許可や届出を行う行政書士、売却の手続を行う司法書士、と多くの人が登場します。それらがうまく回ることで思い通りの売却が可能になるということです。
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