中古物件の探し方完全ガイド｜元警察官が教える「失敗しない」優良物件の見極め術と注意点

「中古物件を探しているけれど、隠れた欠陥や近隣トラブルが怖い」「不動産会社がたくさんありすぎて、どこを信じればいいか分からない」
中古物件は新築よりも安価で選択肢が豊富な一方、購入後に後悔するリスクも潜んでいます。ネット上の情報だけでは、その物件が本当に「安心できる住まい」かどうかは見抜けません。
この記事では、一般的な中古物件の探し方や選び方のコツに加え、「元警察官が代表を務める不動産会社」だからこそお伝えできる、治安や権利関係、事故物件リスクまで含めたプロの視点を解説します。一生に一度の買い物を、本当に安心できるものにするためにお伝えいたします。

 

 

 

中古物件探しの前にやるべき「3つの準備」

「家が欲しい」と思ったとき、いきなりポータルサイトで物件を検索し始めていませんか？
実は、それが「物件迷子」になってしまう一番の原因です。

中古物件は新築以上に「価格」「状態」「立地」のバリエーションが豊富です。そのため、事前に基準を設けておかないと、魅力的な広告を見るたびに目移りしてしまい、いつまで経っても決断ができなくなってしまいます。
元警察官として数多くのトラブルや相談を見てきた経験からも言えることですが、「事前の準備」こそが、結果を左右する最も重要な工程です。
まずは以下の3つを整理することから始めましょう。

 

予算と資金計画を明確にする（ローン・諸費用）

まずは「いくらまでなら安心して支払えるか」という総予算を決定します。
ここで注意したいのは、「物件価格 ＝ 支払う金額」ではないという点です。中古物件を購入する場合、物件価格に加えて以下の費用が発生します。

例えば「3,000万円の物件」を買う場合、諸費用だけで200〜300万円ほど現金が必要になるケースも珍しくありません。
ギリギリの資金計画は、入居後の生活を苦しくします。「月々の返済額」と「手元に残す現金」のバランスを考え、無理のない予算組みをしましょう。

エリアと物件種別（マンション・戸建て）の優先順位を決める

次に、「どこに住むか（エリア）」と「何に住むか（マンションか戸建てか）」を絞り込みます。
全ての希望を叶える100点満点の物件は、正直に申し上げますと市場にはほとんど存在しません。
そのため、「絶対に譲れない条件」と「妥協できる条件」の優先順位をつけることが成功の鍵です。

 

エリア選び

通勤・通学の利便性だけでなく、「治安」や「行政サービス」、「ハザードマップ（災害リスク）」も考慮に入れましょう。特に治安の良し悪しは、生活の安心感に直結します。

 

物件種別

 

リノベーション前提か、そのまま住むかを決める

中古物件には、大きく分けて2つのタイプがあります。このどちらを狙うかで、探し方が変わります。

 

リノベーション済み物件（そのまま住む）

不動産会社などが既に内装をきれいに直して販売している物件です。すぐに入居でき、完成形が見えているため安心ですが、リフォーム費用が価格に上乗せされているため、割高になる傾向があります。

 

現状渡し物件（リノベーション前提）

前の所有者が住んでいた状態そのままで売られている物件です。価格は安いですが、購入後に自分でリフォーム業者を手配する必要があります。自分の好きな間取りやデザインに変えられるのが最大のメリットです。

「手間をかけずにすぐ住みたい」のか、「自分好みの空間をゼロから作りたい」のか。ご自身のライフスタイルに合わせて方針を決めておきましょう。

 

中古物件の探し方は主に3パターン

準備が整ったら、いよいよ実際に物件を探し始めます。
中古物件の探し方は一つではありません。それぞれの方法にメリット・デメリット（強みと弱み）があります。
これらをうまく組み合わせることで、「情報の網羅性」と「質の高い情報」の両方を手に入れることができます。ここでは代表的な3つの手法を解説します。

 

ポータルサイトで広く情報を集める

最も一般的で手軽なのが、SUUMO、LIFULL HOME’S、at homeなどの不動産ポータルサイトを利用する方法です。

まずはポータルサイトで「相場観を養う（市場の感覚を掴む）」ために使い、ここだけで全てを決めようとしないのが賢い使い方です。

 

自分の足で現地を歩いて探す

少しアナログに感じるかもしれませんが、希望のエリアを実際に歩いてみるのも非常に有効な手段です。これは私たち元警察官が現場の聞き込みを大切にするのと似ています。ネット上のデータだけでは分からない「真実」が見えてくるからです。

特に「治安」や「防犯面」が気になる方は、街灯の多さや、路地裏の管理状況（ゴミが散乱していないか等）を自分の目でチェックすることをお勧めします。

 

信頼できる不動産会社に「未公開物件」を紹介してもらう

これが、最も確実に「優良な中古物件」に出会うための最短ルートです。
実は、市場に出回っている物件情報は全体の一部に過ぎません。本当に条件の良い人気物件は、ポータルサイトに掲載される前（情報の入力作業をしている間）に、不動産会社が抱えている既存のお客様へ紹介され、水面下で売れてしまうことが多いのです。これらを「未公開物件」と呼びます。

こうした情報は、信頼できる不動産会社に「購入の意思」と「明確な条件」を伝え、相談している人に優先的に回ってきます。
だからこそ、単に物件を探すだけでなく、「安心して任せられるパートナー（不動産会社）を探すこと」が、成功への第一歩となります。
私たちリブネクストも、元警察官としての規律と誠実さを守り、お客様にとって不利な隠し事をせず、良質な情報を優先的にお届けしています。

 

 

 

プロが教える「優良な中古物件」を見極めるコツ

「見た目は綺麗なのに、住んでみたら問題だらけだった」
中古物件でよくある失敗です。リフォームで表面を綺麗にすることはできますが、建物の「骨組み」や「管理体制」、そして「立地」を変えることはできません。
プロは物件を見るとき、内装の綺麗さ以上に「資産価値が落ちないか」「安全に長く住めるか」という本質的な部分をチェックしています。ここでは、私たちが特に重視する4つのポイントをお伝えします。

 

新耐震基準（1981年6月以降）の物件を選ぶ

地震大国・日本において、何よりも優先すべきは「命を守る安全性」です。
中古物件を選ぶ際は、建築確認日が1981年（昭和56年）6月1日以降の「新耐震基準」で建てられた物件を選ぶことを強く推奨します。

また、新耐震基準の物件は安全性が高いだけでなく、「住宅ローン控除」などの減税措置を受けやすいという金銭的なメリットもあります。築年数が古くても、このラインだけは必ずチェックしてください。

 

管理状況（マンション）や修繕履歴（戸建て）を確認する

「マンションは管理を買え」という格言がある通り、中古物件の寿命はメンテナンス次第で大きく変わります。

 

資産価値が落ちにくい「立地」と「周辺環境」

不動産の資産価値の9割は「立地」で決まると言っても過言ではありません。
「駅からの距離」や「買い物の利便性」はもちろん重要ですが、リブネクストではさらに「治安と防犯」の観点からも資産価値を判断します。
実は、「治安の良い街」は「人気が落ちにくい街」でもあります。
街灯が整備され、歩道が広く、不審者情報が少ないエリアは、ファミリー層からの需要が絶えません。結果として、将来売却することになっても値崩れしにくいのです。逆に、どれだけ駅が近くても、治安が悪くトラブルの多いエリアは、長期的に見て資産価値が下がりやすい傾向にあります。

 

「掘り出し物」の裏側にある理由を理解する

「相場より300万円も安い！これは掘り出し物だ！」
そう飛びつく前に、一度立ち止まってください。元警察官としての経験から申し上げますと、「理由のない安さ」はこの世に存在しません。
安い物件には必ず理由があります。その理由が「許容できるもの」か「危険なもの」かを見極める必要があります。

 

狙い目の理由（許容できる）

 

危険な理由（避けるべき）

私たちリブネクストは、なぜその物件が安いのか、その「裏付け調査」を徹底的に行います。安易な掘り出し物に飛びつかず、プロと一緒に「理由」を精査することが、失敗しない最大のコツです。

 

【元警察官が解説】絶対に失敗しないための「物件調査」と注意点

一般的な不動産会社は「物件（建物や土地）」を売るのが仕事ですが、私たちリブネクストは「そこでの安全な生活」を守ることも使命だと考えています。
なぜなら、警察官時代に「引っ越したばかりだが、近隣トラブルに悩んでいる」「治安が悪くて夜道が怖い」といった相談を数多く受けてきたからです。一度購入してしまえば、簡単に引っ越すことはできません。
だからこそ、図面やネット情報には載っていない「隠れたリスク」を、契約前に徹底的に洗い出す必要があります。ここでは、元警察官の視点で必ずチェックしている調査ポイントを解説します。

 

図面だけでは分からない「事故物件」のリスク

不動産業界には、過去に自殺や他殺などがあった物件について、購入者に伝えなければならない「告知義務」があります。しかし、これには「いつまで告知するか」「どこまで詳細に話すか」という判断において、担当者のモラルに委ねられているグレーゾーンが存在するのも事実です。

私たちは、単に書類を確認するだけでなく、必要であれば近隣への聞き込みや、過去の報道・地域情報の調査を行い、お客様が後から知って後悔することのないよう、ネガティブな情報ほど包み隠さずお伝えします。

 

データと現地で見る「治安」と「防犯性」

「この街は人気エリアです」という言葉だけで安心していませんか？
人気の繁華街に近いエリアは便利ですが、一歩路地に入れば、不審者が出没しやすい「死角」が多いこともあります。

元警察官の視点では、以下のポイントをチェックして「本当の治安」を見極めます。

 

 

購入後のトラブルNo.1「近隣住民」の質を見抜く

実は、不動産購入後のトラブルで最も多く、かつ解決が難しいのが「近隣住民とのトラブル」です。騒音、ゴミ出しのルール違反、異臭、嫌がらせなど、警察であっても「民事不介入」の原則があり、介入が難しいケースが多々あります。
だからこそ、「購入前の予兆検知」が全てです。内覧時には、以下の場所から「住民の質（モラル）」を読み取ります。

 

再建築不可や私道負担など「法的制限」の落とし穴

「土地が広いのに相場より格安」という戸建てを見つけたら、「再建築不可物件」である可能性を疑ってください。 これは、建築基準法上の道路に接していないため、「今ある家を壊したら、もう新しい家は建てられない（建て替え不可）」という物件です。

また、敷地の一部が他人の所有する「私道」になっている場合、通行や掘削（水道工事など）の承諾料を巡ってトラブルになることもあります。こうした複雑な権利関係や法的制限についても、プロとして徹底的に調査し、リスクを明確にご説明します。

 

 

内覧（現地見学）で必ずチェックすべきポイント

ネット上の画像や図面がどれほど魅力的でも、最終的な判断は必ず「現地」で行ってください。写真では伝わらない「匂い」「音」「空気感」こそが、住み心地を左右するからです。

内覧は、単なる見学ではなく「捜査」です。短時間で建物の健康状態と生活環境を見抜くために、以下のポイントを重点的にチェックしましょう。

 

室内：水回り、カビ、床の傾き、日当たり

室内に入ったら、遠慮せずに五感をフルに使って確認します。リフォームできれいに見える物件でも、隠れた不具合がないかを探ります。

 

水回り（キッチン・浴室・洗面所）

 

床の傾き（ビー玉やパチンコ玉）

部屋の隅や中央に小さな球を置いてみてください。勝手に転がるようなら、建物自体が傾いている（不同沈下）可能性があります。これは健康被害にも繋がる重大な欠陥です。

 

日当たりと風通し

全室の窓を開け、風が抜けるかを確認します。また、照明を消した状態での「自然光の明るさ」も重要です。周囲の建物の影響で、昼間でも予想以上に暗いことがあります。

 

共用部・外観：管理人の有無、掲示板の内容、クラック（ひび割れ）

マンションの場合、専有部分（部屋の中）だけでなく、共用部分の状態が資産価値を維持できるかを決めます。戸建ての場合も、外壁の状態は重要です。

 

管理人の勤務形態と清掃状況

管理人が「常駐」「日勤」「巡回」のどのタイプか確認します。エントランスの床、郵便受け周り、自転車置き場が整然としている物件は、管理会社の質が高く、住民のマナーも良い傾向にあります。

 

掲示板の内容（重要）

前章でも触れましたが、掲示板は「トラブルの履歴書」です。「騒音注意」「ペットの飼育ルール違反」などの警告文が貼られていないか、必ず目で見て確認してください。

 

外壁のクラック（ひび割れ）

基礎部分や外壁に、名刺が入るような幅の広いひび割れ（クラック）がないかチェックします。特に窓枠の四隅から伸びるひび割れは、雨漏りの原因になりやすい箇所です。

 

周辺環境：平日・休日・昼夜による騒音や雰囲気の違い

不動産会社の担当者が案内してくれるのは、基本的に「昼間の明るい時間帯」です。しかし、街の顔は時間帯によってガラリと変わります。

 

「音」のチェック

窓を開けたとき、閉めたときそれぞれの騒音レベルを確認します。近くに幹線道路や線路がある場合、電車の振動や車の走行音が許容範囲か、実際に体感してください。

 

平日と休日、昼と夜のギャップ

 

可能であれば、内覧した後日、ご自身だけで「夜の時間帯」や「雨の日」に現地周辺を訪れてみることを強くお勧めします。これも私たちが現役時代に行っていた「張り込み」に近い感覚ですが、生活のリアルを知るには最も有効な方法です。

 

中古物件探しで「リブネクスト」が選ばれる理由

ここまで中古物件探しのコツや注意点をお伝えしてきましたが、最後に一つだけ、最も大切なことをお伝えします。
それは、「不動産取引は、どの物件を買うか以上に、誰から買うかが重要である」ということです。
私たちリブネクスト株式会社は、不動産業界では異色とも言える「元警察官」が代表取締役を務める会社です。なぜ私たちが多くのお客様に選ばれ、信頼をいただいているのか。その理由をお話しします。

 

元警察官が代表取締役。規律と誠実さを守る「安心の取引」

不動産業界に対して、「強引な営業をされそう」「騙されるんじゃないか」という不安をお持ちの方は少なくありません。
リブネクストは、警察官時代に培った「規律」と「誠実さ」を会社のDNAとして持っています。
私たちは、物件のメリットだけでなく、デメリットやリスク（治安、事故物件の有無、権利関係の複雑さ）も包み隠さず全てお伝えします。
「嘘をつかない」「隠し事をしない」。当たり前のことですが、この当たり前を徹底し、お客様が100%納得していない状態での契約は絶対に進めないことをお約束します。

 

無理な営業は一切なし。お客様の「守るべき生活」を最優先

警察官の仕事が「市民の安全を守る」ことであるように、私たちの仕事は「お客様のこれからの生活を守る」ことです。
そのため、お客様の予算を超えた無理なローンを組ませたり、早く売りたい物件を強引に勧めたりすることは一切ありません。
むしろ、プロの目から見て「この物件はお客様のライフスタイルにはリスクがある」と判断した場合は、購入を止めるアドバイスをさせていただくこともあります。
売上のためではなく、あなたが安心して長く住み続けられる家を見つけること。それが私たちのゴールです。

 

未公開物件の紹介から住宅ローン相談までトータルサポート

安心感だけではありません。物件情報の質にも自信があります。
独自のネットワークにより、ポータルサイトに掲載される前の「未公開物件」情報をいち早くキャッチし、会員様やご相談いただいた方に優先してご紹介しています。
また、複雑な住宅ローンの審査や、リノベーション費用の組み込み、税金の手続きまで、不動産購入にまつわる全てをトータルでサポートいたします。「何から始めればいいか分からない」という方も、まずは安心してお声がけください。

 

まとめ：中古物件探しは「誰と探すか」が成功の鍵

中古物件探しは、宝探しに似ています。 素晴らしいお宝（優良物件）が眠っている一方で、罠（欠陥住宅やトラブル）も潜んでいます。
一般の方が、自分一人だけで全ての罠を見抜き、安全な物件にたどり着くのは至難の業です。だからこそ、「調査力」と「誠実さ」を持ったプロのパートナーを味方につけてください。
「中古物件を探しているけど、失敗するのが怖い」 「本当に安心できる物件だけを紹介してほしい」

そう思われたら、ぜひ一度、リブネクスト株式会社にご相談ください。 元警察官としての誇りにかけて、あなたとご家族が笑顔で暮らせる「安全で理想的な住まい」を必ず見つけ出します。