家の査定方法を徹底解説！種類、流れ、注意点、必要な準備まで

そもそも、査定は、「不動産業者が３ヶ月くらい真剣に販売活動をすれば売却できると思う価格」というのが標準的な理解です。
即時に売却したい場合は、少し違った考え方になります。そのことを大前提として、以下を読み進めてもらえれば幸いです。
「家を売るかもしれない」 そう考え始めたとき、誰もが最初にするのが「家の査定」です。 そして、同時にこう思います。
「いったい、いくらで売れるんだろう？」 「査定って、何をされるの？何を準備すればいい？」 「しつこく営業されたりしないかな…」
家の査定は、不動産売却の第一歩であり、このステップをどう踏み出すかで、売却が成功するかどうかが大きく左右されます。
この記事では、査定の種類といった基本的な知識から、査定を依頼する流れ、そして「査定額を上げるために何をアピールすべきか？」という実践的な準備まで、不動産のプロが分かりやすく解説します。
安心して査定に臨み、納得のいく価格で家を売却するために、ぜひ参考にしてください。

家の査定方法とは？3つの種類と「正しい」使い分け

査定には主に3つの種類があります。それぞれの特徴を理解し、「今のご自身の状況」に合わせて使い分けることが大切です。

机上査定（簡易査定）：まずは「相場観」を知りたい人向け1

「机上査定」は、その名の通り「机の上で」＝「現地を見ずに」行う査定です。 住所、築年数、間取りなどの基本的な情報と、過去の似たような物件の取引データ（成約事例）や現在の市場動向を照らし合わせて、「おおよその査定額」を算出します。

訪問査定（現地査定）：本気で「正確な価格」を知りたい人向け

「訪問査定」は、不動産会社の担当者が実際に家を訪問し、プロの目で物件を詳細に調査して査定額を算出する方法です。
机上査定のデータに加え、「室内の状況（傷や汚れ、リフォーム箇所）」「日当たりや風通し」「設備の状況（キッチン、浴室など）」「周辺環境（騒音、近隣の様子）」といった、その家の「本当の価値」を細かくチェックします。

AI査定（匿名査定）：営業されずに「こっそり」知りたい人向け

近年増えているのが、AI（人工知能）を活用した査定です。 過去の膨大な取引データをAIが分析し、物件情報を入力するだけで瞬時に査定額を提示してくれます。

家の査定の流れ：スムーズな売却のために

「査定って、どうやって頼むの？」という方のために、一般的な流れをご紹介します。
 

STEP1：査定依頼（複数の会社に依頼するのが鉄則）

売却の第一歩は、不動産会社に「査定してください」と依頼することです。 このとき、最も重要なポイントは「必ず複数の会社（できれば3社以上）に依頼すること」です。
なぜなら、査定額は会社によって数十万円、時には数百万円も変わることがあるからです。また、査定額の「高い・低い」だけでなく、その会社が「なぜその価格を付けたのか」という根拠や、担当者の熱意、売却戦略も比較する必要があります。
「不動産一括査定サイト」を使えば、一度の入力で複数の会社にまとめて依頼できるので効率的です。
一括査定に申し込むと、申し込んだ瞬間から複数の不動産業者によるアプローチがはじまります。５〜１０社から連絡があることを理解した上で、一括査定をお使いください。

STEP2：訪問査定（担当者とのコミュニケーションが鍵）

訪問査定の日時が決まったら、担当者が自宅を訪問します。 この時、担当者は家をチェックするだけでなく、「売主であるあなた」のことも見ています。

査定額を上げるためにも、以下の点は積極的にアピールしましょう。
（と良く言われますが、査定額というのは、不動産業者がこの価格で売れるという金額である以上、それ自体をあげることは無意味です。）

1.リフォームした箇所
2.こだわった点（「この庭は手入れが自慢です」「日当たりが良くて冬も暖かいです」）

逆に、担当者からの質問（「いつ頃までに売りたいか」「なぜ売るのか」など）には、正直に答えることが大切です。良好なコミュニケーションが、信頼関係の第一歩となります。
そもそも査定に行く前に、対象の物件の所在地などをお伝えしているはずです。多くの不動産業者は、実際に物件に行く前に、オンラインで、生活の利便性や駅距離、用途地域、など、法務局、役所、グーグルマップなどを駆使して、室内以外の状況は確認済みです。そうなると実際に物件に行って見るポイントは、以下の通りです。

1.建物が使えるかどうか
これについても、登記簿記載の築年数などからおおよそ予想した上で、不動産業者が現地に赴きます。
特殊事情
主に以下の点などがあれば伝えるようにしてください。

クロス（壁紙）は消耗品です。クロスを張り替えてから3年以内程度でなければ、クロスの張り替えが必要と判断される可能性が高く、マイナス評価となります。
床やトイレやキッチンやお風呂ですが、消耗品とまでは言えませんが、本当に売却すれば、買主は交換することが多い設備です。使えるようなものであっても、「交換が必要だな」ということでマイナスに評価される可能性が高いと言えます。
荷物がたくさんあるか
荷物がたくさんある場合、「売却のタイミングで無くします（撤去します）」と言ったとしても、実際に見えない部分が多くなります。見えない場合、今後の流通においては「交換（修繕）が必要だろう」と判断される可能性が高く、マイナスに評価される可能性が高いです。

STEP3：査定結果の比較検討（「高い」だけで選ぶな）

複数の会社から査定結果（査定書）が出揃ったら、いよいよ比較検討です。 ここで、「一番高い査定額を提示した会社」に安易に飛びつくのは危険です。
査定というのは、あくまでも、「不動産業者が３ヶ月くらい真剣に販売活動をすれば売却できると思う価格」なのですから。
中には、契約（媒介契約）を取りたいがために、売れそうもない高い金額（＝釣り価格）を提示してくる会社も存在します。

【比較すべきポイント】

「買取」という選択肢も、仲介手数料がかからず早く売れるメリットがあります。「急いで現金化したい」場合は、仲介と併せて検討するのも良いでしょう。
あくまでも、査定は「不動産業者が３ヶ月くらい真剣に販売活動をすれば売却できると思う価格」になります。その価格で販売したとしても、値段交渉が入ることはよくあります。
不動産の値段交渉については、またどこかで書きたいのですが、そのことを前提に、「査定額」と「売り出し価格」は分けて考えてください。
「売り出し価格」は、あくまでも、「査定額」を参考に、不動産業者の意見を聞いた上で、最終的に売主が決定した価格で、その金額で売り出す、ということを意味します。
 

査定額を左右する要素：プロはここを見ている

担当者が訪問査定でチェックしている「査定額の決め手」をご紹介します。

ほんとうのプロの不動産業者であれば、室内以外の状況は、事前に現地をみたり、インターネットを活用することで予め確認することができます。
調べればわかること、見ればわかることをいちいち聞いてくる不動産業者は、プロとは呼べません。
「見てもわからないこと」「調べてもわからないこと」を、不動産業者には伝えるようにしてください。 例えば、どうして売却したいのか？ いつ売却したいのか？ 場合によっては、これまで売却に踏み出さなかった理由は何か？ などです。 こういったコミュニケーションの中で、不動産業者との信頼関係を構築するようにしてください。
 

査定を依頼する前に：これだけは準備しておこう

「査定をお願いします」と電話する前に、以下の準備をしておくと、査定が非常にスムーズに進み、より正確な価格が出やすくなります。

事前の対策で安心できる不動産売却をご検討なら「リブネクスト」へご相談下さい。

ここまでお読みいただきありがとうございました。
弊社のお勧めする査定の方法ですが、まずは机上査定をしてもらうのがよいでしょう。
机上査定は、室内をみないで行っている査定ですから、室内がどの程度かで、価格に幅を持たせるような査定を提出させてください。
その上で、室内を見ることで、査定額をきちっとした形で出させるというのが良いと思います。
不動産にはもちろん相場があります、ただ、あなたが売りたい不動産は１つのはずです。場合によっては複数ということもありますが、そうだとしても、実際に査定したり、売却したりするのは一つずつです。
一つの不動産に対して、買いたい！というお客様は一人いれば十分なはずです。不動産は基本的には、全て一点ものであり、同じ不動産を買いたい人が二人三人いたとしても、全員に売ることはできないのです。
どうしても、その不動産が欲しい！という人が一人いるかどうかが問題です。どうしても欲しい人にとっては相場は関係ありません。「隣の土地は倍出してでも買え！」とはよくいったものです。実際に倍出すかどうかは別の問題ですが、少々相場より高くても買いたい！という事情の人が一人いればそれでいいのです。
査定、売り出し価格、相場、、、、実際の売買までにはさまざまな数字が出てきますが、最終的には全て売主様が納得されるかどうかが問題です。
このページが皆様の納得の一助となることを祈っております。
ご精読ありがとうございました。