【住宅ローン残債あり】家を売る方法とコツ、オーバーローンの対処法まで徹底解説！

「まだ住宅ローンがたくさん残ってるけど、家って売れるのかな…？」「もし売却価格よりローン残高の方が多かったら（オーバーローン）どうしよう…」「住み替えや離婚で売る場合、ローンはどうなるの？」

家の売却を考えた時、多くの方が直面するのが、この「住宅ローン残債」の問題。ローンが残っていても家を売ることはもちろん可能ですが、正しい知識を持って進めないと、「売ったのに借金だけが残った…」なんてことにもなりかねません。

この記事では、そんな住宅ローンが残っている家の売却でお悩みの方のために、売却の基本ルール（抵当権抹消）から、「アンダーローン」と「オーバーローン」それぞれの対処法、オーバーローンでも売却するための3つの具体的な方法、さらには離婚や住み替えといったケース別の注意点、そして損をしないためのコツまで、あなたが安心して売却を進めるための情報を徹底解説します！ 買取サービスについても触れていきますので、ぜひ最後までご覧ください。

大前提！住宅ローンが残っていても家は売れる？ その仕組みとは

まず、結論から。住宅ローンが残っていても、家を売ることは全く問題ありません！ 実際に多くの方がローン返済中に家を売却し、住み替えなどを実現しています。

ただし、そこには一つだけ**「絶対的なルール」**があります。それは、

『家の引き渡し（決済）の日までに、住宅ローンを全額返済し、家に設定されている「抵当権（ていとうけん）」を抹消（まっしょう）すること』

です。

「抵当権」とは、金融機関が「もしローン返済が滞ったら、この家を競売にかけてお金を回収しますよ」という権利を確保するために、あなたの家に設定している登記のこと。この抵当権が付いたままの家を買いたい人はいませんよね？

だから、売主は家を売って得たお金（＋場合によっては自己資金）でローンを全額返済し、抵当権を消して「まっさらな状態」にしてから買主さんに引き渡す必要があるのです。これが、ローン残債がある家を売却する時の大原則です。

【STEP1】まずは現状把握！「残高」と「査定額」を比べる

この大原則を踏まえて、あなたがまずやるべきことは、以下の2つを正確に把握することです。

1. ① 今の「住宅ローン残高」は、あといくらか？
   金融機関（銀行など）に連絡して、「残高証明書」を発行してもらうか、返済予定表で確認しましょう。これが「完済すべき金額」です。
2. ② 今の家は、いくらで売れそうか？
   不動産会社に「査定」を依頼します。この時、必ず複数の会社（最低3社）に査定してもらい、比較することが重要！ これが「入ってくるお金」の見込み額です。

【STEP2】「アンダーローン」か「オーバーローン」かを知る

上記①と②の金額を比較することで、あなたの状況が「アンダーローン」か「オーバーローン」か、どちらなのかが判明します。これで、その後の進め方が大きく変わってきます。

見落とし厳禁！ 売却には「諸費用」もかかる！

アンダーローンで「500万円プラスだ！」と喜ぶのはまだ早い！ 家を売る時には、税金や手数料などの「諸費用」が必ずかかります。この諸費用を差し引いた金額が、本当の「手取り額」になります。

これらの諸費用は、一般的に売却価格の4%〜6%程度かかると言われます。例えば3,000万円で売れても、諸費用で150万円程度かかる可能性がある、ということです。

アンダーローンの場合も、「売却価格 ー ローン残高 ー 諸費用 ＝ 本当の手取り額」で計算し、資金計画を立てましょう。オーバーローンの場合は、「ローン残高 ー 売却価格 ＋ 諸費用 ＝ 準備すべき自己資金」となります。

 

【最重要】オーバーローンでも家を売る！ 3つの具体的な方法

「計算したら、オーバーローンだった…もう売れないの？」と落ち込む必要はありません。オーバーローンでも家を売る方法はあります！ 主な3つの方法と、それぞれのメリット・デメリットを比較してみましょう。

オーバーローンの場合、どの方法を選ぶかは、あなたの資金状況、返済状況、そして「なぜ売りたいのか」という理由によって大きく異なります。まずは不動産会社に査定を依頼し、いくら不足しそうかを正確に把握した上で、金融機関や専門家（不動産会社、弁護士など）と、どの方法がベストか、早めに相談を始めましょう。

 

ケース別：ローン残債ありの家売却（離婚・住み替え）

ローンが残っている家の売却は、特に「離婚」や「住み替え」のタイミングで大きな問題となりがちです。それぞれの注意点を見ていきましょう。

【離婚】財産分与とローン、どうなる？

離婚で家を売る場合、ローンが残っていると非常に複雑になります。

【特に注意すべきこと】

• 共有名義・ペアローンの場合：夫婦（共有者）全員の同意がなければ売却できません。 ローンもそれぞれに残るため、売却後の残債処理について金融機関も交えた複雑な調整が必要です。
• どちらかが住み続ける場合：売却せず、例えば妻が住み続ける場合でも、夫名義のローンが残っていれば、夫は住んでもいない家のローンを払い続けることになります。名義変更やローンの借り換えをしようにも、金融機関の審査は非常に厳しく、現実的でないことが多いです。
• 連帯保証人になっている場合：離婚しても連帯保証人の義務は解除されません！ もし名義人が返済を滞納したら、連帯保証人である元配偶者に請求が来ます。

離婚時の不動産問題は、感情的なもつれも絡み、非常にトラブルになりやすいです。必ず、弁護士や司法書士、不動産会社といった専門家を交えて、冷静に話し合い、合意内容は必ず「公正証書」などの書面に残しましょう。

【住み替え】「売り」と「買い」のタイミングとローン管理

住み替えでローンが残っている場合、最大の課題は「今の家を売る」のと「新しい家を買う」のタイミング調整と、資金繰りです。

• 「売り先行」の場合：今の家を売ってローンを完済してから、新しい家を買う方法。資金計画は立てやすいですが、売却から新居入居までの間に「仮住まい」が必要になるリスクがあります。
• 「買い先行」の場合：先に新居を買ってから、今の家を売る方法。じっくり新居を探せますが、一時的にローンが二重（ダブルローン）になるリスクや、売却がうまくいかないリスクがあります。
• 「住み替えローン」の活用：前述の通り、オーバーローンの場合や、買い先行で資金が足りない場合に、新旧のローンを一本化する方法。ただし、借入額が膨らみ、審査も厳しくなります。

ご自身の資金力や、今の家がどれくらいで売れそうか（＝アンダーローンかオーバーローンか）によって、取るべき戦略が変わってきます。不動産会社と綿密に打ち合わせ、無理のないスケジュールと資金計画を立てることが重要です。（詳しくは「住み替え」の記事もご参照ください）

 

ローン残債ありでも！少しでも高く売るためのコツ

ローンが残っているからこそ、「1円でも高く売りたい！」と思うのは当然のこと。損をしないための基本的なコツを押さえておきましょう。

① 信頼できる不動産会社を見極める！

ローン残債がある売却は、通常の売却以上に不動産会社の「腕」と「信頼性」が問われます。

• 実績豊富か：特に、ローン残債がある物件や、住み替え、離婚案件の取り扱い実績が豊富か？
• 地域に強いか：尼崎市など、売却エリアの相場や需要を熟知しているか？（高く売るための適正な価格設定ができる）
• 提案力があるか：あなたの状況（ローン残高、売却理由）を理解した上で、最適な売却戦略（売り出し方、価格設定、タイミング）を提案してくれるか？
• 担当者と信頼関係が築けるか：親身になって相談に乗ってくれるか？ レスポンスは早いか？

必ず複数社に査定を依頼し、査定額だけでなく、担当者の対応や提案内容をしっかり比較検討しましょう。

私たちリブネクストは、尼崎市に密着し、こうした複雑な事情を抱えたお客様の売却サポートも数多く手掛けてまいりました。豊富な経験に基づき、お客様にとって最善の解決策をご提案します。
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② 売却戦略と価格設定を間違えない！

「ローンがこれだけ残ってるから、最低この金額で売りたい！」という気持ちは分かりますが、その希望価格が市場相場とかけ離れていては、いつまで経っても売れません。

まずは査定額や周辺の成約事例に基づいた「売れる価格（適正価格）」を冷静に把握すること。その上で、不動産会社と相談し、「少し高めからスタートして様子を見るか」「相場並みで早く売ることを目指すか」といった戦略を立てましょう。

③ 内覧準備を徹底し、家の魅力を最大限に！

高く、早く売るためには、内覧時の「第一印象」が命です。掃除、整理整頓、換気、照明などを徹底し、「この家に住みたい！」と思ってもらえるよう、家の魅力を最大限に引き出しましょう。（詳しくは「高く売る秘訣」の記事もご参照ください）

④ 税金対策も忘れずに！

もし売却して利益が出た場合、税金（譲渡所得税）がかかりますが、「3,000万円特別控除」などの特例を使えば、税金を大幅に軽減できる可能性があります。逆に、損失が出た場合も「損益通算・繰越控除」で税金が戻ってくる可能性があります。こうした制度をフル活用するためにも、売却後の確定申告は非常に重要です。税理士に相談することも視野に入れましょう。

 

まとめ：ローンが残っていても売却は可能！ まずは「現状把握」と「相談」から

住宅ローンが残っている家の売却について、不安は解消されたでしょうか？

ポイントは、

ローンが残っていると、売却へのハードルが高く感じられるかもしれませんが、正しい知識を持ち、計画的に進めれば、決して難しいことではありません。まずは「現状把握」の第一歩として、信頼できる不動産会社に相談してみることから始めてみませんか？

 

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