中古物件購入の流れを元警察官が徹底解説！「売り手心理」を知れば安く賢く買える？失敗しない全手順

「中古物件を購入したいけれど、何から始めればいいのか分からない」 「失敗して、後悔するような家を買ってしまったらどうしよう」
これからマイホームの購入を検討されている方の多くが、このような不安を抱えています。ネットで検索すれば「購入の一般的な流れ」はすぐに出てきますが、実はただ「手続きの手順」を知っているだけでは、良い物件をお得に購入することはできません。

はじめまして。リブネクスト株式会社です。 私たちは、「元警察官」という異色の経歴を持つ代表が運営する不動産会社です。

警察官時代に培った「徹底的な調査力」と「トラブルを未然に防ぐ視点」は、不動産取引において最強の武器になります。物件の表面的な綺麗さだけでなく、周辺の治安、近隣トラブルの予兆、契約書の隠れたリスクを「捜査」する視点で、お客様を守ることができるからです。

また、私たちは普段、不動産の「売却」にも非常に力を入れています。 「売却に強い」ということは、「どんな家が高く売れるか（資産価値）」そして「売り手が今どんな心理状態か」を熟知しているということです。

この記事では、単なる事務的な「中古物件購入の流れ」だけでなく、プロしか知らない以下のポイントも合わせて解説します。

 

 

中古物件購入の全体的な流れと期間（まずは全体像を把握）

中古物件の購入は、コンビニで買い物をするのとはわけが違います。多くの書類、審査、そして交渉が必要です。

まずはゴールまでの地図（全体像）を頭に入れておきましょう。これを知っておくだけで、「次はなにをすればいいんだっけ？」という不安がなくなります。

 

購入相談から引き渡しまでの標準期間（3ヶ月〜6ヶ月）

一般的に、探し始めてから鍵を受け取る（引き渡し）までの期間は「3ヶ月〜6ヶ月」程度が目安です。

【元警察官のワンポイント・アドバイス】

焦りは禁物です。捜査と同じで、焦って結論を出そうとすると、重要な証拠（物件の欠陥や周辺環境のリスク）を見落とします。

一方で、良い物件はすぐに「確保」されてしまうのも事実。「慎重かつ迅速に」動くために、以下の8ステップを理解してください。

 

中古物件購入の8ステップと「警察官視点」のチェック項目

ここが他社とは違う、リブネクスト流の購入フローです。各ステップには、トラブルを防ぐための「捜査（チェック）ポイント」が存在します。

 

STEP 1：資金計画と条件整理

まずは「いくらまでなら安全に返せるか」を算出します。
元警察官の視点： 無理なローンは生活破綻の入り口です。リスク管理の観点から、余裕を持った予算組みを提案します。

 

STEP 2：情報収集と物件探し

ポータルサイトや不動産会社を通じて候補を探します。
売却に強い視点： 「将来売りやすいエリアか？」という資産価値の視点でエリアを選定します。

 

STEP 3：内覧（現場調査）

実際に物件を見に行きます。私たちはこれを「現場調査」と呼びます。
元警察官の視点： 部屋の中だけでなく、ゴミ捨て場の状況、近隣住民の雰囲気、共用部の落書きなどから「治安レベル」を見抜きます。

 

STEP 4：購入申し込み（買付証明書）

欲しい物件が決まったら、書面で意思表示をします。
売却に強い視点： 競合他社がいるかを確認し、一番手を取るためのスピード勝負を仕掛けます。

 

STEP 5：条件交渉（価格・引き渡し時期）

価格や条件のすり合わせを行います。
売却に強い視点： ここが腕の見せ所です。「売り手はなぜ売りたいのか？」という心理を読み解き、通りやすい値引き交渉を行います。

 

STEP 6：住宅ローン事前審査・重要事項説明・売買契約

資金の目処を立て、正式に契約を結びます。手付金を支払うのもこのタイミングです。
元警察官の視点： 契約書類や重要事項説明書に、不利な「特約」が紛れ込んでいないか、元警察官の規律正しさで徹底的に精査します。

 

STEP 7：住宅ローン本審査・金銭消費貸借契約

銀行と正式にお金を借りる契約を結びます。
元警察官の視点： 無理なローンは生活破綻の入り口です。リスク管理の観点から、余裕を持った予算組みを提案します。

 

STEP 8：決済・引き渡し・登記

残りのお金を支払い、鍵を受け取ります。これで晴れてあなたの家になります。

 

STEP1〜3：物件探し・資金計画・内覧（現場調査）

物件探しは、ネットで綺麗な写真を見ることから始まるのではありません。 「現実的な予算の把握」と「リスクの洗い出し」から始まります。

ここをおろそかにすると、購入後に支払いで苦しんだり、近隣トラブルに巻き込まれたりする危険があります。

 

STEP1. 資金計画と条件整理（無理のない予算組み）

まずは「いくら借りられるか」ではなく「いくらなら安心して返せるか」を計算します。

銀行は年収から計算した「貸せる上限額」を提示してきますが、それを鵜呑みにしてはいけません。

 

STEP2. 情報収集と物件探し（ポータルサイトの落とし穴）

ポータルサイト（SUUMOやHOME’Sなど）を見る際、私たちは「売却に強い不動産会社」として、全く別の視点で物件を評価します。

それは、「将来、手放すことになった時に売れる物件か？」という視点です。

 

STEP3. 【重要】内覧は「現場調査」！元警察官が見るチェックポイント

ここがリブネクストの真骨頂です。 通常の内覧は「日当たり」や「間取り」の確認で終わりますが、私たちはこれを「現場調査」と捉え、トラブルの芽がないかを徹底的にチェックします。

 

1. 共用部から「住民の質」を見抜く

マンションや戸建ての周辺環境は、その地域の「民度」を映す鏡です。

 

2. 周辺環境の「聞き込み」と「張り込み」

物件の中を見るだけでなく、周辺を歩き回ります。

 

3. 建物自体の「健康診断」

物件の中を見るだけでなく、周辺を歩き回ります。

ポイント： 綺麗な内装はリフォームでどうにでもなりますが、「治安」と「隣人」と「管理状態」はお金で買えません。 後悔しないために、プロである私たちが目を光らせて同行します。

 

STEP4〜6：購入申し込み・交渉・住宅ローン事前審査

気に入った物件が見つかったら、いよいよ購入の意思表示をします。 しかし、ただ書類を出すだけではありません。ここは売主様との「心理戦」の場でもあります。

私たちは「売却のプロ」としての経験と、元警察官としての「洞察力」を駆使し、お客様に有利な条件を引き出します。

 

STEP4. 購入申し込み（買付証明書）の提出

物件購入の意思が決まったら、「買付証明書（購入申込書）」を不動産会社を通じて売主様に提出します。
これは契約書ではありませんが、「この条件なら買います」という真剣なオファーです。

 

STEP5. 価格交渉の極意！「売却に強い」会社だから教える売り手の心理

ここがリブネクストの最大の強みです。 私たちは普段、多くの「売りたい方」の相談に乗っているため、「売り手がいつ、どのような条件なら値引きに応じるか」という心理を熟知しています。

単に「安くしてください」と頼むだけでは断られます。私たちは以下の情報を「捜査（ヒアリング）」し、戦略的な交渉を行います。

 

1. 「売却理由」から交渉の余地を探る

売主様が「なぜ売るのか」によって、交渉のしやすさは変わります。

 

2. 「売出し期間」と「相場」を利用する

ポイント： 交渉は「勝ち負け」ではなく「落とし所」を見つける作業です。 元警察官としての誠実な態度で売主様側の仲介業者と信頼関係を築きつつ、売却のプロとしての知識で、お客様にとって「最も安く、かつ確実に買えるギリギリのライン」を攻めます。

 

STEP6. 住宅ローン事前審査と金融機関選び

交渉と並行して（あるいは申し込み前に）、住宅ローンの「事前審査」を行います。「本当にお金を借りられる人なのか」を銀行が簡易的にチェックするものです。

 

STEP7〜8：重要事項説明・契約・決済・引き渡し

価格や条件がまとまったら、いよいよ契約です。 ここからは「口約束」ではなく、法的な拘束力を持つ「書面」の世界になります。
ハンコを押してしまった後に「知らなかった」は通用しません。だからこそ、私たちが徹底的に書類を精査します。

 

STEP7-1重要事項説明と売買契約（トラブル防止の要）

売買契約を結ぶ前に、宅地建物取引士から「重要事項説明（重説）」を受けます。
これは物件に関する「取扱説明書」のようなもので、法律上の規制やインフラの整備状況、災害リスクなどが記載されています。

 

元警察官が目を光らせる「特約条項」の罠

通常の条文は定型文が多いのですが、一番注意すべきは「特約条項（その他重要な事項）」です。ここに、買主に不利な条件がこっそり書かれていることがあります。

ポイント： 専門用語が並ぶ説明会は眠くなるかもしれませんが、私たちは一言一句聞き逃しません。不明点があればその場で鋭く質問し、お客様の権利を守ります。

 

手付金の支払いと契約締結

内容に合意したら、署名・捺印をし、手付金（物件価格の5〜10%程度）を支払います。これで契約成立です。

※この後にお客様都合でキャンセルすると、手付金は戻ってこない（放棄する）ことになるため、覚悟が必要です。

 

STEP7-2. 住宅ローンの本審査と金銭消費貸借契約

売買契約が無事に済んだら、銀行に「売買契約書」を提出し、正式なローン審査（本審査）を申し込みます。

 

STEP8. 決済・引き渡し・登記手続き

いよいよ最終段階です。通常は銀行の一室に、買主（あなた）、売主、不動産会社、司法書士が集まります。

 

中古物件購入にかかる「費用・税金」の全内訳

「頭金0円で買えます！」という広告を見かけますが、これは「物件価格」の話であって、「諸費用」まで0円で済むわけではありません。

一般的に、中古物件購入には物件価格の6％〜9％程度の「諸費用」が現金で必要になります（3000万円の物件なら約180万円〜270万円）。
ここを甘く見ていると、いざ契約という時に「お金が足りない！」という緊急事態に陥ります。

 

物件価格以外に必要な「諸費用」一覧

何にいくらかかるのか、主な内訳を整理しました。

元警察官の警告： 「諸費用ローン」といって、これらの費用も借金で賄うことは可能ですが、金利が高くなったり、審査が厳しくなったりします。
無理な借入は将来のトラブルの火種です。可能な限り現金で用意することを強く推奨します。

 

購入後にかかる税金とランニングコスト

家は「買った後」もお金がかかります。 売却に強い私たちだからこそ言えますが、「ランニングコストが高い物件」は、将来売る時に敬遠され、資産価値が下がります。

 

活用すべき補助金・減税制度

国は「中古住宅の流通」を後押ししているため、条件を満たせばお得な制度が使えます。これらを知っているだけで、数十万〜百万円単位で得をします。

 

【元警察官が警告】中古物件購入で「失敗する人」の特徴と対策

厳しいことを言うようですが、「家」だけを見て「環境」を見ない人は、高確率で失敗します。 警察官時代、私は数えきれないほどの「近隣トラブル」や「民事不介入の壁」に悩む住民の方を見てきました。

その経験から断言します。「建物」はリフォームで直せますが、「隣人」と「立地」は一生変えられません。 後悔しないために、以下の3つの失敗パターンと対策を知っておいてください。

 

1. 治安や周辺環境の確認不足による「近隣トラブル」

失敗する人の多くは、昼間の明るい時間帯に、内装の綺麗さだけを見て決めてしまいます。しかし、トラブルの種は「夜」や「見えない場所」に潜んでいます。

【リブネクストの対策】 私たちは内覧を「捜査」と定義し、徹底的な聞き込み（周辺調査）を行います。「あそこの家は少し難しい人が住んでいるよ」といった近隣のリアルな声を拾い上げ、リスクがある場合は正直に購入を止めます。

 

2. インスペクション（住宅診断）未実施による「隠れた欠陥」

「リフォーム済みだから安心」と思い込むのは危険です。壁紙の裏にある柱がシロアリに食われていたり、床下が腐食していたりするケースは珍しくありません。

【リブネクストの対策】 私たちは、建物のコンディションを科学的に調査する「ホームインスペクション（住宅診断）」の実施を推奨しています。

また、契約書においても「契約不適合責任（欠陥があった場合の保証）」が不利な条件になっていないか、元警察官の規律正しさで一字一句チェックします。

 

3. 「売ること」を考えずに購入し、将来身動きが取れなくなる

これが最も恐ろしい「負動産」化です。 一生そこに住むつもりでも、転勤、離婚、介護、子供の独立など、ライフスタイルは変化します。その時、「売れない家」を持っていると、人生の足かせになります。

【リブネクストの対策】 私たちは「売却に強い」不動産会社です。購入をお手伝いする際も、常に「出口戦略（将来いくらで売れるか）」をシミュレーションします。

「この物件は将来売るのが難しいです」という不都合な真実も、プロとして隠さずにお伝えします。

 

中古物件購入に関するよくある質問（FAQ）

最後に、お客様からよくいただく質問に、リブネクストならではの本音でお答えします。

 

Q. 良い不動産会社はどうやって選べばいいですか？大手の方が安心？

A. 「リスク」を語ってくれる担当者を選んでください。 大手だから安心とは限りません。重要なのは、その担当者が「悪い情報を隠さずに教えてくれるか」です。

「この物件は素晴らしいですよ！」としか言わない営業マンは要注意です。私たちは元警察官として、また売却のプロとして、その物件が抱える「将来の資産価値の下落リスク」や「近隣トラブルの懸念」を包み隠さずお伝えします。それが本当の「安心」だと考えているからです。

 

Q. 今の家を売って、新しい中古物件を買いたい（買い替え）のですが…。

A. それこそ「売却に強い」リブネクストの出番です！ 買い替えは「売る」と「買う」のタイミング調整が命です。失敗すると「家が売れずに二重ローンになる」か「家がなくて仮住まいが必要になる」ことになります。

私たちは売却戦略に長けているため、「高く売る」活動と「良い物件を買う」活動を完璧なタイミングで連動させ、ストレスのない住み替えを実現します。

 

まとめ：中古物件購入は「防犯・資産価値・交渉力」で選ぶならリブネクスト

最後までお読みいただき、ありがとうございます。

中古物件購入の流れは、ネットで調べれば誰でも知ることができます。
しかし、「ハズレ物件」を引かないための眼力や、「得する条件」を引き出す交渉力は、ネットには載っていません。

私たちリブネクスト株式会社は、他社にはない2つの強力な武器で、あなたのマイホーム購入をサポートします。

「一生に一度の買い物を、絶対に失敗したくない。」 「プロの視点で、厳しいことも正直に言ってほしい。」
そうお考えの方は、ぜひ一度リブネクストにご相談ください。 まずは気になる物件の「現場調査（内覧）」から、私たちが同行いたします。