家の売却査定で失敗しない！必要書類と「安全な」高値売却のコツを元警察官が解説

家の売却査定を依頼したいが、何から始めればいいかわからない方へ。「書類は何が必要？」「変な業者に騙されたくない」「少しでも高く売りたい」という悩みはありませんか？
不動産売却は大きな金額が動くため、事前の準備と「信頼できるパートナー選び」が重要です。本記事では、元警察官が代表を務める不動産会社「リブネクスト」が、査定の流れ、必要書類、そしてトラブルを回避して高く売るためのポイントを徹底解説します。

 

まずは基礎知識！「家の売却査定」の仕組みと重要性

家を売る際、最初に行うのが「査定」です。しかし、初めての方にとって「何が行われるのか」「どうやって価格が決まるのか」は分かりにくいものです。 適正な価格で、安全に売却するためには、まず査定の仕組みを正しく理解しておくことが重要です。ここでは、不動産売却のプロであり、元警察官として「規律」を重んじるリブネクストが、査定の基礎を分かりやすく解説します。

 

机上査定（簡易査定）と訪問査定の違い

不動産会社の査定には、大きく分けて「机上査定（簡易査定）」と「訪問査定」の2種類があります。それぞれの特徴とメリット・デメリットを理解し、現在の状況に合わせて使い分けることが大切です。
 

机上査定（簡易査定）

現地には行かず、過去の成約事例や公示地価、物件データ（築年数・広さ・立地）などのデータをもとに概算価格を算出する方法です。

 

訪問査定（実査定）

不動産会社の担当者が実際に現地を訪れ、建物の状態や周辺環境を詳しく調査して価格を算出する方法です。

【プロのアドバイス】 将来的に売却を検討している段階なら「机上査定」、3ヶ月〜半年以内に売却したい、正確な資金計画を立てたい場合は「訪問査定」を選びましょう。
 

査定額はどう決まる？チェックされるポイント

最も価格に影響するのが立地です。「最寄駅からの距離」はもちろん、周辺の商業施設、学区の人気度、前面道路の幅や種類、嫌悪施設の有無などが細かくチェックされます。
 

①立地・周辺環境

最も価格に影響するのが立地です。「最寄駅からの距離」はもちろん、周辺の商業施設、学区の人気度、前面道路の幅や種類、嫌悪施設の有無などが細かくチェックされます。
 

②建物の基本スペックと状態

築年数、構造（木造・鉄筋コンクリートなど）、間取り、床面積などが基本となります。特に一戸建ての場合、築20年を超えると建物の価値は大きく下がりますが、近年はメンテナンス状況が重視される傾向にあります。
 

③ 室内の管理状況・リフォーム歴

ここが訪問査定で大きく差が出るポイントです。

どんなに築年数が古くても、愛着を持って丁寧に管理されていた物件は、買い手への印象が良く、査定額にプラス評価として反映されることがあります。
 

【元警察官の視点】「高すぎる査定額」には要注意！

ここで、元警察官として皆様に注意喚起したいことがあります。 それは、他社と比較して「根拠なく高すぎる査定額」を提示してくる業者の存在です。
なぜ、相場より高い査定額を出すのでしょうか？ それは、お客様に「高く売れる！」と夢を見させ、まずは媒介契約（売却の依頼契約）を結ぶことを目的とした「おとり査定」の手口である可能性が高いからです。
 

＜よくある手口の流れ＞

結果として、「売れるまでの時間が無駄にかかる」だけでなく、長期間売れ残ることで「あの物件は何か問題があるのでは？」というネガティブなイメージが付き、最終的には安く買い叩かれるリスクすらあります。
リブネクストの約束 私たちリブネクスト株式会社は、元警察官としての矜持を持ち、このような不誠実な駆け引きは一切いたしません。 提示するのは、耳触りの良い高値ではなく、市場データを徹底分析し、長年の売却実績に基づいた「実際に売れる最高値（適正価格）」です。
 

家の売却査定・契約・引渡しに必要な書類一覧

不動産売却で多くの方が頭を悩ませるのが「書類の準備」です。 しかし、これらは単なる事務手続きではありません。「あなたが正当な所有者であること」や「物件の安全性」を証明するための重要な証拠となります。書類に不備があると、売却スケジュールが遅れたり、最悪の場合は契約が無効になったりするリスクもあります。元警察官として、書類管理の正確さを徹底しているリブネクストが、売却のフェーズごとに必須書類を整理しました。

 

【フェーズ1】査定依頼時に準備しておくとスムーズな書類

査定の段階では、すべての書類が揃っていなくても依頼は可能です。しかし、より正確な査定額を算出するためには、物件の詳細がわかる以下の書類があると非常にスムーズです。

 

登記済権利証（または登記識別情報）

いわゆる「権利証」です。所有者の確認や、過去の権利関係を把握するために確認します。

 

固定資産税納税通知書（または固定資産評価証明書）

毎年役所から届く書類です。固定資産税額の確認だけでなく、正確な土地・建物の面積が記載されているため、査定計算の基礎となります。

 

建物図面・間取り図

購入時のパンフレットや設計図書など。リフォームの可否や、アピールポイント（収納の多さなど）を見つけるために役立ちます。

 

測量図・境界確認書（土地・戸建ての場合）

隣地との境界が確定しているかを確認します。境界が曖昧だと売却トラブルの最大要因となるため、早めの確認が重要です。

 

【フェーズ2】売買契約を結ぶ際に必須となる書類

買い手が見つかり、売買契約を結ぶタイミングです。ここでは法的な効力を持つ重要書類が必要になります。

 

本人確認書類

運転免許証、マイナンバーカードなど。犯罪収益移転防止法に基づき、本人確認を厳格に行います。

 

実印・印鑑証明書

共有名義の場合は、名義人全員分が必要です（発行から3ヶ月以内のもの）。

 

建築確認済証・検査済証

その建物が建築基準法を守って建てられたことを証明する書類です。これがないと、買い手が住宅ローンを組めない場合があるため重要です。

 

物件状況等報告書・付帯設備表

【超重要】 雨漏りやシロアリの履歴、設備の不具合などを売主が申告する書類です。嘘や記載漏れがあると、売却後に「契約不適合責任」を問われ、賠償金を請求される恐れがあります。

 

【フェーズ3】決済・引き渡し時に必要な書類

代金の受け取りと、鍵の引き渡しを行う最終段階です。

 

登記済権利証（または登記識別情報）

所有権移転登記のために司法書士へ預けます。紛失している場合は、事前に対策が必要ですのでご相談ください。

 

住民票

所有権移転登記に必要です（発行から3ヶ月以内のもの）。

 

抵当権抹消書類

住宅ローンが残っている場合、金融機関から受け取ります。

 

鍵

玄関だけでなく、勝手口や物置など、保有している全ての鍵を引き渡します。

 

通帳・銀行届出印

売却代金の振込確認や、各種精算のために必要です。

 

【状況別】相続・海外在住・離婚時の特例書類

通常の売却とは異なり、追加の手続きが必要になるケースです。これらは取得に時間がかかるため、早めの準備が必須です。

 

相続した不動産を売却する場合

遺産分割協議書: 誰が不動産を相続するかを親族間で決めた書類。

戸籍謄本・除籍謄本: 被相続人（亡くなった方）と相続人全員の関係を証明するもの。

※売却前に「相続登記（名義変更）」を済ませておく必要があります。

 

海外在住者が売却する場合

サイン証明書（署名証明書）: 日本の印鑑証明書の代わりとなるもので、現地の日本領事館などで取得します。

在留証明書: 日本の住民票の代わりとなります。

 

離婚に伴い売却する場合

公正証書（離婚協議書）: 財産分与の取り決めが記載されたもの。特に住宅ローンが残っている場合は、銀行との調整も含めて慎重な書類作成が必要です。

 

なぜ「書類」と「身元確認」が重要なのか？元警察官が教えるトラブル回避術

「たかが書類、形式的なものでしょう？」 もしそう思われているなら、少し危険かもしれません。警察官時代、私は「たった一つの証拠、たった一行の記録」が人の運命を左右する場面を何度も見てきました。動く金額が数千万円単位になる不動産売却においても、それは同じです。 曖昧な口約束や書類の不備は、売却後の平穏な生活を脅かす「時限爆弾」になりかねません。ここでは、元警察官の視点から、なぜこれほどまでに書類と確認作業にこだわるのか、その理由をお伝えします。

 

不動産取引は「証拠」が全て！書類不備が招く契約トラブル

不動産売買において最も恐ろしいのは、売却して引き渡した後に「話が違う」「聞いていない不具合がある」と言われ、損害賠償を請求されることです。 これを法的には「契約不適合責任」と呼びます。

 

事例：雨漏りの記載漏れによるトラブル

「雨漏りはない」と口頭で伝えて売却したが、書類（物件状況等報告書）への記載を忘れていた結果、引渡し後に雨漏りが発覚。買主から「虚偽の説明をされた」として修繕費と賠償金を請求されるケースがあります。警察の捜査と同様、不動産取引も「書面に残っていない事実は、なかったことと同じ」と見なされるリスクがあります。

 

事実の正確な記録

不都合な点（設備の不具合など）こそ、正直に書類に明記します。これこそが、将来的に売主様を「言った・言わない」のトラブルから守る最強の盾になるからです。

 

権利関係の徹底調査

境界線の曖昧さや、過去の抵当権の消し忘れなど、将来火種になりそうな要素を契約前に徹底的に洗い出します。「厳しいチェック」は、お客様を疑っているからではありません。お客様の未来を守るための「防犯活動」なのです。

 

買い手側の「調査」も重要！

家を売る際、多くの方は「自分の家がいくらで売れるか」に注目しますが、実は「誰に売るか」も同じくらい重要です。どんなに高い購入金額を提示されても、相手に支払い能力がなかったり、不審な背景があったりすれば、契約は破談になります。最悪の場合、犯罪収益の資金洗浄（マネーロンダリング）や、反社会的勢力との取引に巻き込まれるリスクすらゼロではありません。

 

支払い能力の確実性

単なる年収だけでなく、資金計画に無理がないか、住宅ローンの審査に通る確度は高いかをプロの視点で分析します。「契約直前でローン落ちによる白紙解約」という、売主様にとって最も時間の無駄になる事態を防ぎます。

 

人物・背景の確認

安心・安全な取引のため、相手方の本人確認を法令遵守で厳格に行います。不動産売却は、売主様と買主様の信頼関係で成り立ちます。「高い査定額」だけでなく、「安全な取引相手」を見極めて連れてくること。 これが、元警察官が代表を務めるリブネクストならではの「売却サポート」です。

 

査定額アップを狙う！不動産売却に強い会社が教える3つのコツ

家の査定額は、相場だけで決まるわけではありません。「売り方」や「見せ方」の工夫ひとつで、査定額や実際の成約価格が数百万単位で変わることも珍しくありません。 多くの売却を成功させてきたリブネクストが、少しでも高く売るために実践すべき3つのポイントを伝授します。

 

査定前の「掃除」と「修繕履歴」のアピール

査定員も人間です。玄関を開けた瞬間の「第一印象」は、査定額に大きく影響します。

 

徹底した掃除と整理整頓

特に「水回り（キッチン・浴室）」と「玄関」は入念に掃除しましょう。生活感がありすぎたり、荷物が散乱していたりすると、「狭い」「管理が悪そう」というマイナスイメージを持たれ、価格交渉の材料にされてしまいます。

 

「修繕履歴」は証拠として提出する

過去に行ったメンテナンスは、口頭ではなく「書類（契約書や保証書）」でアピールしてください。

・外壁・屋根の塗装（10年以内）

・給湯器の交換

・シロアリ防除工事

これらが証明できると、「購入後にすぐにお金がかからない優良物件」として評価され、築年数が古くても高値がつきやすくなります。

 

インスペクション（建物状況調査）の活用

近年、中古住宅市場で注目されているのが「インスペクション」です。これは、建築士などの専門家が建物の劣化状況や欠陥の有無を診断するものです。

 

なぜ査定アップにつながるのか？

中古住宅を買う人にとって最大の不安は「見えない欠陥（雨漏りや傾き）」です。インスペクション済みで「異常なし」と証明できれば、買主は安心して購入を決断できます。

 

値引き交渉を防ぐ効果

「安心」という付加価値がつくため、強気な価格設定でも売れやすくなり、買主からの「リフォーム代がかかるから安くしてほしい」という過度な値引き交渉をブロックする効果も期待できます。

 

囲い込みをしない「誠実な不動産会社」を選ぶ

実は、これが最も重要なポイントかもしれません。 不動産業界には「囲い込み」という悪しき慣習が存在します。

 

囲い込みとは？

不動産会社が、自社で買主を見つけて「売主・買主の両方から手数料をもらう（両手仲介）」ために、他社からの購入申し込みを意図的に断り、物件情報を隠す行為です。

 

売主様のデメリット

他社のお客様（購入希望者）をシャットアウトしてしまうため、販売のチャンスが激減します。結果として、「なかなか売れない」状況が続き、不当な値下げを強いられることになります。

 

【元警察官としての約束】

リブネクストでは、このような売主様の利益を損なう「囲い込み」は絶対にいたしません。 レインズ（不動産指定流通機構）やポータルサイトを通じて物件情報を広く公開し、全国の不動産会社と協力して、「一番高く買ってくれる人」を公平に探します。自社の利益よりも、売主様の利益と「公正な取引」を優先する。それがリブネクストの流儀です。

 

家の売却・査定なら、安心と実績の「リブネクスト株式会社」へ

「少しでも高く売りたい、けれどトラブルには巻き込まれたくない」。そんなお客様の切実な思いに、リブネクストは真正面から応えます。元警察官という経歴に裏打ちされた規律と、プロとしての交渉力で、安心かつ納得のいく売却を実現します。良いことばかりではなくリスクも正直にお話しし、お客様が枕を高くして眠れるような誠実なサポートを心がけています。

 

無料査定のお申し込み・ご相談はこちら

「まずはうちの家がいくらになるか知りたい」 「書類の準備について詳しく聞きたい」 「将来的な売却の相談だけしたい」どのような段階でも構いません。まずは一度、リブネクストの無料査定をご利用ください。 机上の空論ではない、「安全に、確実に売れる価格」をご提示させていただきます。