マンション投資の「利回り」に騙されるな！本当の儲けを出すための計算式と物件選びの極意

マンション投資を始めようと物件サイトを見ていると、真っ先に目が行くのは「利回り〇〇％」という数字ではないでしょうか？
「A物件は利回り4%、でもB物件は利回り10%！ だったらB物件の方が儲かるじゃん！」
…ちょっと待ってください。その判断、非常に危険です。 不動産投資において、利回りは確かに重要な指標ですが、そこには「落とし穴」もたくさん潜んでいます。数字の高さだけで飛びつくと、後で「こんなはずじゃなかった」と後悔することになりかねません。
この記事では、表面的な数字のマジックに惑わされず、「本当に手元にお金が残る物件」を見極めるための利回りの正しい読み方と、成功する物件選びのポイントを徹底解説します。

 

まずは基本！「表面利回り」と「実質利回り」は別物

「利回り」と一口に言っても、実は2種類あります。ここを混同していると、収支計画が根本から狂います。

 

表面利回り（グロス）＝「カタログ燃費」

物件情報サイトに大きく載っているのは、大抵この数字です。 計算は単純で、「年間の家賃収入」を「物件価格」で割っただけ。

【計算例】 物件価格：3,000万円 ／ 家賃収入：年間120万円 120万円 ÷ 3,000万円 ＝ 表面利回り 4.0%

これはあくまで「経費を全く考えない場合」の数字。車で言えば「カタログ燃費」のようなもので、実際にはここからガソリン代（経費）がかかります。

 

実質利回り（ネット）＝「実燃費」

投資家が絶対に見なければならないのは、こちらの数字です。 管理費、修繕積立金、固定資産税、保険料などの「運営コスト」を差し引いた、現実的な利回りです。

【計算例】 家賃収入：120万円 － 諸経費：年間30万円 ＝ 手残り90万円 90万円 ÷ 3,000万円 ＝ 実質利回り 3.0%

表面利回りが高くても、管理費が高額な物件だと、この実質利回りがガクンと下がることがあります。「手取りはいくらになるか？」を常に計算する癖をつけましょう。

 

高利回り物件の罠：「想定利回り」を信じるな

もう一つ、注意すべき言葉があります。それが「想定利回り」です。 これは「もし満室だったら、これくらい儲かりますよ（でも今は空室だけどね）」という、空室リスクを無視した数字です。

 

「利回り10%超え」の裏にあるリスク

地方の築古アパートなどで「利回り15%！」といった物件を見かけることがあります。魅力的ですが、なぜそんなに安く売られているのでしょうか？

ハイリスクだからこそ、利回りを高く見せないと売れないのです。「高利回り＝高収益」ではなく、「高利回り＝高リスク」という側面があることを忘れないでください。

 

エリアと築年数で見る「利回りの相場観」

「じゃあ、何％なら正解なの？」という疑問に対して、エリアや物件タイプごとの傾向を整理します。

 

【都心 vs 地方】 安全性か、収益性か

 

【新築 vs 中古】 手間なし新品か、高収益の中古か

 

数字だけで決めない！プロが見る「3つのチェックポイント」

PC画面上の利回り計算だけでなく、現地に行かないと分からない重要な要素があります。

 

【立地】駅徒歩分数と「生活の匂い」

「駅徒歩10分」と書いてあっても、実際は坂道だらけだったり、夜道が暗かったりしませんか？ また、スーパーやコンビニの有無だけでなく、「その街に住むターゲット層（単身者？ファミリー？）」と「物件の間取り」が合っているかも重要です。

 

【管理状態】エントランスとゴミ捨て場を見よ

「管理を買え」と言われるほど、マンション投資において管理は重要です。

 

【将来性】街の未来図を描けるか

今は良くても、10年後はどうでしょうか？ 近くに大学や大きな工場がある場合、それらが撤退すると一気に空室だらけになるリスクがあります。逆に、再開発計画があるエリアなら、将来的な家賃アップも期待できます。

 

利回りは「育てる」もの。購入後の戦略

投資は「買って終わり」ではありません。工夫次第で利回りを改善（アップ）させることができます。

 

まとめ：利回りは「カーナビ」のようなもの

利回りは、投資の目的地へ向かうための「目安（カーナビ）」にはなりますが、それが全てではありません。 どんなにナビ上の到着時間が早くても、その道が崖っぷちの危険な道（高リスク物件）だったら、通りたくないですよね。

賢い投資家は、数字と現地の両方を見て判断します。 「この物件、利回りはいいけど大丈夫かな？」と迷ったら、ぜひ私たちのような不動産のプロにご相談ください。エリアの特性や隠れたリスクまで、包み隠さずアドバイスいたします。