【家の売却 税金 完全ガイド】所得税はいくら？計算方法から節税対策、確定申告まで徹底解説！

「家を売却したら、税金ってどれくらいかかるの？」「なんか難しい控除とか特例があるって聞いたけど…」「確定申告って、絶対やらないとダメ？」

家を売却する際、避けては通れないのが「税金」の問題。特に売却で利益が出た時にかかる「所得税」は、金額も大きくなりがちで、多くの方が不安に感じるポイントではないでしょうか。

この記事では、不動産売却時にかかる所得税（譲渡所得税）の仕組みから、具体的な計算方法、そして知っていると数百万円単位で手残りが変わる可能性のある「節税対策（控除・特例）」、さらには売却後の確定申告まで、あなたが損をしないために知っておくべき情報を、初心者の方にも分かりやすく徹底解説します！ 不安を解消して、賢く売却を進めましょう。

 

 

そもそも、家の売却で所得税がかかるのはどんな時？

家を売却したからといって、必ず所得税がかかるわけではありません。所得税がかかるのは、基本的に「売却によって利益（儲け）が出た場合」です。

「譲渡所得税」の基本：利益にかかる税金

家や土地などの不動産を売却して得た利益のことを「譲渡所得（じょうとしょとく）」と言います。この譲渡所得に対してかかる税金が、いわゆる「譲渡所得税」です。（正確には、所得税・復興特別所得税・住民税の合計）

この譲渡所得税は、お給料など他の所得とは分けて計算され（分離課税）、売却した翌年に確定申告をして納税するのが基本的な流れです。

逆に言えば、買った時よりも安く売れてしまい、損失（譲渡損失）が出た場合は、原則として譲渡所得税はかかりません。（ただし、損失が出た場合でも確定申告をした方が得になるケースがあります。詳しくは後述します。）

超重要！「所有期間」で税率が倍近く変わる！？

譲渡所得税の計算で、絶対に押さえておきたいのが「不動産の所有期間」です。なぜなら、所有期間が5年を超えるかどうかで、税率が劇的に変わるからです！

見ての通り、税率はほぼダブルスコア！ 「あと数ヶ月待てば長期になるのに…」という場合は、売却時期を少し延期することも、有効な節税対策になり得ます。

 

所得税の計算方法：「譲渡所得（利益）」を正確に出そう

では、税金計算の元となる「譲渡所得（利益）」は、具体的にどうやって計算するのでしょうか？

基本の計算式

譲渡所得の計算式自体はシンプルです。

問題は、「取得費」と「譲渡費用」に何が含まれて、それをどうやって証明するか、という点です。ここを正確に計算できるかが、正しい税額を知る（そして節税する）ためのカギになります。

この計算で「譲渡所得」がプラスになったら、その金額に前述の税率（短期なら約39%、長期なら約20%）を掛けて、納めるべき所得税・住民税の額が決まります。

特に「取得費」を証明する書類（購入時の契約書や領収書）は非常に重要です。もし紛失して「概算取得費（売却価格の5%）」で計算することになると、税額が何倍にも跳ね上がる可能性があります。家に関する書類は、大切に保管しておきましょう！

 

 

知らないと大損！？絶対に使いたい「節税対策（控除・特例）」

「やっぱり税金高いなあ…」と思った方も、まだ諦めないでください！ 特にマイホーム（居住用財産）の売却には、税負担を劇的に軽くできる、強力な「控除」や「特例」がいくつも用意されています。これらを賢く使うことが、手残りを最大化する最大のポイントです！

これらの特例は、自分から確定申告をしないと絶対に適用されません！ 知らないだけで何百万円も損をしてしまう可能性があるのです。

 

 

確定申告の準備と注意点：損しないための最終チェック

家の売却に関わる税金手続きのゴールが「確定申告」です。スムーズに、そして損なく終えるためのポイントを確認しましょう。

確定申告はいつ、どうやるの？

不動産を売却した場合、原則として売却した年の翌年2月16日から3月15日までの間に、税務署へ確定申告を行う必要があります。

【確定申告が必要な主なケース】

• 売却して利益（譲渡所得）が出た場合（税金を納めるため）
• 売却して損失が出たが、「損益通算・繰越控除」を使いたい場合（税金の還付や将来の節税のため）
• 利益が出なくても、「3,000万円特別控除」などの特例を使いたい場合（特例適用の申請のため）

つまり、ほとんどの場合、確定申告が必要になると考えておいた方が良いでしょう。

手続きは、

1. 必要書類を集める
2. 確定申告書と譲渡所得の内訳書を作成する
3. 税務署に提出する（e-Tax、郵送、持参）

という流れになります。今は国税庁のウェブサイト「確定申告書等作成コーナー」を使えば、画面の案内に従って入力するだけで書類を作成でき、e-Taxで提出まで完結できるので便利です。

確定申告に必要な書類リスト

確定申告には、売却に関する様々な書類が必要です。売却が終わっても捨てずに保管しておきましょう。

要注意！「住宅ローン控除」との併用問題

もし家を売却して、すぐに新しい家を購入（住み替え）し、その新しい家で住宅ローンを組む場合、一つ大きな注意点があります。

それは、売却した家で「3,000万円特別控除」や「軽減税率の特例」を使った場合、原則として、新しい家で「住宅ローン控除」を適用できなくなる（適用開始が数年遅れる）というルールです。

どちらの制度も節税効果が大きいため、「売却時の税金を安くする」のと「将来の住宅ローン控除を受ける」のと、どちらがトータルで得になるか、事前にしっかりシミュレーションする必要があります。これは非常に専門的な判断になるため、税理士に相談することを強くおすすめします。

税金の支払いタイミング

最後に、税金の支払い時期を確認しておきましょう。

• 印紙税：売買契約を結ぶ契約時に納付。
• 譲渡所得税（所得税・復興特別所得税）：確定申告期間（翌年2/16〜3/15）内に、申告と同時に納付。
• 譲渡所得税（住民税）：確定申告後、翌年の6月頃に市区町村から納付書が届くので、それに従って納付（通常年4回払い）。

特に所得税は申告と同時に納付が必要です。売却代金が入ったら、納税資金としてしっかり確保しておきましょう。

 

 

不動産売却を成功させるために：専門家との連携がカギ

ここまで見てきたように、家の売却には税金をはじめ、専門的な知識が必要な場面がたくさんあります。すべてを自分だけでやろうとせず、プロの力をうまく借りることが、成功への近道です。

信頼できる「不動産会社」を選ぶ

売却活動全体のパートナーとなる不動産会社選びは、税金面でも重要です。信頼できる会社なら、

• 売却にかかる税金の概算や、使える可能性のある特例について、基本的な情報を提供してくれる。
• 必要に応じて、提携している税理士を紹介してくれる。
• 確定申告に必要な書類（売買契約書など）をしっかり準備・説明してくれる。

といったサポートが期待できます。査定額だけでなく、こうした税金面での知識やサポート体制も、会社選びの判断材料にしましょう。

私たちリブネクストが、お客様の不動産売却においてどのようなサポートをさせていただいているか、「リブネクストが不動産売却で選ばれている理由」のページもぜひご覧ください。

税金のことは「税理士」に相談するのが一番確実

譲渡所得の計算、特に「取得費」の算出（減価償却など）や、各種特例の適用要件の判断は、非常に複雑です。計算ミスや勘違いで、本来払わなくていい税金を払ってしまったり、逆に後から追徴課税されたりするのは避けたいですよね。

税金に関して少しでも不安や疑問があれば、迷わず「税理士」に相談しましょう。彼らは税務のプロフェッショナル。あなたの状況に合わせて、

• 最も有利な節税方法（特例の選択など）をアドバイスしてくれる。
• 正確な税額を計算してくれる。
• 面倒な確定申告の手続きを代行してくれる。

といった、心強いサポートを提供してくれます。相談費用はかかりますが、それ以上の節税効果が得られることも少なくありません。「餅は餅屋」です。

リブネクスト株式会社では、不動産売却に詳しい経験豊富な担当税理士とも連携しております。税金に関するご相談もワンストップで対応可能ですので、安心してご相談ください。まずはお問い合わせフォーム・電話・LINEからお気軽にご連絡ください。

売却後の「資金計画」も忘れずに

家を売却して得た資金は、税金や諸費用を差し引いた「手取り額」で考えることが大切です。その上で、そのお金を「何に使うか」を事前に計画しておきましょう。

住宅ローンの残債返済、新しい家の購入資金、老後の生活費、投資、教育資金…。使い道は様々ですが、目的を明確にしておくことで、無駄遣いを防ぎ、将来の安心につながります。必要であれば、ファイナンシャルプランナー（FP）に相談して、長期的な視点での資金計画を立てるのも良いでしょう。

 

まとめ：賢く税金対策をして、家の売却を成功させよう！

家の売却と所得税は、切っても切れない関係です。税金の仕組みや節税対策を知っているかどうかで、手元に残るお金が大きく変わってきます。

この記事でお伝えしたポイント、

これらをしっかり押さえて、賢く税金対策を行い、あなたの不動産売却を成功させてくださいね。