尼崎市・伊丹市の不動産売却|リブネクスト株式会社  兵庫県知事(2)第204200号


2021年04月12日

不動産の持ち分について


不動産の持ち分ありますよね。

例えば、土地を持っていて、それを一人の方がその名義で持っている場合は、100%とといいますか、1/1ということで完全な所有権を持っているということになります。

 

不動産を買うにしても、例えば、ご夫婦で買う場合に、連帯債務(連帯保証ではなく)にしたりすると、1/2ずつになったりします。

購入する場合でいうと、例えば、5000万の物件に頭金1000万で残り4000万を夫のろーんでいうとケースで、1/5にあたる頭金分を奥様の名義にして、残りの4/5を夫の名義にするとかってこともあります。

連帯債務の場合は、二人ともが住宅ローン控除を受けられるなどメリットがありますね。

 

あと、他に共有になるパターンとしては、相続が多いように思います。

夫、妻、子①、子②がいる場合で、夫が他界すると、法定相続分は、妻が1/2、子①が1/4、子②が1/4ですので、この通り登記すれば、それぞれの割合で共有になります。

 

また、専用通路や位置指定道路などでも共有がみられることがあります。

みんなで通る道状の部分をそこを通るみんなで共有しようというものです。

 

いずれにせよ、共有はよく発生します。

 

共有というのは、それぞに持ち分があるんだよってことを明確にしたり、実態に即した持ち方だったりするので、そこはいいところですが、

一たび売却や賃貸という使用や処分の話になると、処理が少し煩雑になります。

処理の煩雑さをさけるために、謄本上は誰かの名義にしておいて、共有者間で内々の覚書を作っておくというパターンもみたことありますが、これはこれで何十年とか経過すると実態がよくわからなくなるので、微妙かなと思いました。

 

 

共有者のいる不動産の使用や処分について、民法の規定するところはありますが、基本的には、共有者の方が納得した上でないと処分はできません。

(使用については可能ですが)

 

不動産って、結局、人間関係やお金がうまく回っているうちはそれほど大きな問題になりにくいのですが、それらに亀裂が入ってしまったときに問題が顕在化していしまいます。

例えば、離婚です。

離婚の問題が発生したとき、持ち家や分譲マンションの場合は、その不動産をどうするか、問題になることが多いです。

夫と妻の共有名義の場合は、ご夫婦最後の共同作業として売却しなければりません。

単独名義でも、その後の財産分与のことを考えると、売却して現金化してわけなければなりません。

理論的には、不動産に線でも引いて分筆してしまうということもあるのでしょうが、実際そんなことはできないことがおおいですし、それができたとしても、たとえば、土地の場合に面積は同じでも、ある部分は接道しているが、ある部分は接道していないとかってことになって実質的に問題ある分け方になっているケースにであったこともあります。

 

また、法定相続分で分ける、、、というのを二度ほど繰り返した結果、共有者が10名を超えてしまい、誰か一人でも反対すると売れない!という状況になっていることもあります。

16人共有の時はなかなか苦労しました。

 

不動産の所有や共有については、原則として実態に即した登記をすべきですが、共有になると処分したりするときちょっと面倒、ということだけはわかってもらえればと思います。